La exención por reinversión en vivienda habitual no ampara la amortización de préstamos hipotecarios sobre la nueva vivienda. La reinversión exigida por el artículo 41 RIRPF comprende exclusivamente la adquisición de la nueva vivienda habitual; los fondos destinados al reembolso de deuda no constituyen reinversión en el sentido normativo. Solo la parte de la ganancia proporcionalmente destinada a la compra de la nueva vivienda (dentro del plazo de dos años) accede a la exención; la amortización de la hipoteca, aunque financieramente vinculada, queda fuera de esta cobertura exencional.
Hechos
La consultante transmitió en el año 2016 la que, desde su adquisición en el año 2012, había constituido su vivienda habitual. En el año 2006 había adquirido, en copropiedad con otra persona, otra vivienda en otra localidad. Ambas viviendas fueron financiadas con sendos préstamos hipotecarios, con cantidades pendientes de amortizar. En el año 2015 se disuelve el condominio existente sobre esta última vivienda, que se adjudica a la consultante, quien, como compensación, asume la totalidad de préstamo hipotecario pendiente de amortizar. El importe percibido de la venta de la vivienda habitual ha sido destinado a la cancelación del préstamo que financió su adquisición, a la amortización parcial del préstamo que recae sobre la nueva vivienda habitual y el resto para su disposición personal.
Cuestión planteada
Si la ganancia patrimonial generada en la venta podría considerarse exenta por reinversión en la parte que proporcionalmente corresponda a las cantidades destinadas a la amortización parcial del préstamo hipotecario que recae sobre la nueva vivienda.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.
(…).
3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones.
En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento."
Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente:
“3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.
Cumpliéndose todos los requisitos anteriormente expuestos, la consultante podrá exonerar de gravamen, total o parcialmente, la ganancia patrimonial generada en la venta de la que constituía su vivienda habitual, si el importe de la venta, minorado en el principal del préstamo que financió su adquisición que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión, lo destina, total o parcialmente, al pago del precio de la cuota de titularidad restante, 50 por ciento, de la vivienda de la que era copropietaria con otra persona, y que le fue adjudicada a la extinción del condominio, precio que se pactó en la asunción por la consultante del importe del préstamo pendiente de amortizar.
Por tanto, la ganancia patrimonial exenta por reinversión será la que proporcionalmente corresponda a las cantidades destinadas a la amortización del 50 por ciento del préstamo hipotecario pendiente de amortizar, dado que el otro 50 por ciento correspondería a la financiación de la adquisición por la consultante de la cuota de titularidad inicial en el año 2006, habiendo transcurrido más de dos años desde esa fecha hasta la fecha de transmisión.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, art. 38
RIRPF RD 439/2007, arts. 41 y 41bis