La compra de terreno por urbanizador (propietario que soporta costes de urbanización con intención de transmisión) está sujeta al IVA. La condición de empresario se adquiere por la ejecución de obras de urbanización o promoción de terrenos destinados a venta, independientemente de que la ejecución material corra a cargo de terceros (junta de compensación actuando como fiduciaria). Lo determinante es que el propietario asuma el coste de urbanización y tenga intención transmisora, lo que le convierte automáticamente en empresario urbanizador conforme al artículo 5.1.d) de la Ley 37/1992.
Hechos
La entidad consultante va a adquirir un terreno urbanizado a unas personas físicas que lo poseen en pro indiviso para la construcción y promoción de viviendas. Dichos propietarios se integraron en una junta de compensación fiduciaria y pagaron las correspondientes cargas de urbanización.
Cuestión planteada
Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido de la compra del citado terreno
Contestación
1.- El artículo 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), señala en su apartado uno que: “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional”.
Por tanto, para que la entrega de una parcela esté sujeta al impuesto ha de realizarse por quien tenga la condición de empresario o profesional.
El concepto de empresario o profesional se regula en el artículo 5 de la citada Ley, cuyo apartado uno, letra d), establece que a los efectos de lo dispuesto en dicho texto legal, se reputaran empresarios o profesionales quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.
De acuerdo con dicho precepto, quien realice actividades de urbanización o promoción de terrenos para su venta, adjudicación o cesión por cualquier título se convierte en empresario, en caso de que no fuera ya empresario o profesional por otras actividades desarrolladas por el mismo.
La actuación de las juntas de compensación que operan como fiduciarias de sus miembros supone la realización de las obras de urbanización por éstas en nombre propio pero por cuenta de sus miembros. Las referidas juntas, en la medida en que ordenan factores de producción materiales o humanos, adquieren la condición de empresarios o profesionales conforme al concepto general que se ha expuesto regulado en el artículo 5.Uno.a) en relación con el 5.Dos de la Ley 37/1992, mientras que los juntacompensantes, en cuanto que permanecen como titulares de los terrenos en todo momento, son quienes promueven la urbanización de terrenos al recibir estos servicios por las juntas y se convierten en empresarios a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido en su calidad de urbanizadores de terrenos, conforme al citado artículo 5.Uno.d).
A estos efectos hay que tener en cuenta que lo que convierte al propietario de un terreno en urbanizador, y por ende, en empresario a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, es la satisfacción de los costes de urbanización del citado terreno cuando la intención es transmitir el mismo.
En el caso planteado en la consulta y no obstante la escasa información disponible, parece que la intención de los propietarios era la transmisión del terreno, como efectivamente va a suceder. Por tanto, se trata de una operación sujeta al impuesto y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.Uno.20º, no exenta, puesto que el terreno que se va a transmitir está urbanizado o en curso de urbanización.
Por otra parte, de la información disponible se desprende que la comunidad de bienes formada por la propiedad indivisa del suelo que se transmite ha sido quien ha adquirido la condición de empresario o profesional a efectos del Impuesto.
En estas circunstancias y de acuerdo con el artículo 84.tres de la Ley 37/1992, el sujeto pasivo de la venta será dicha comunidad de bienes.
2.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4, 5 y 20-Uno-20º