La cesión onerosa de derechos derivados de un contrato privado de compraventa de inmueble en construcción (antes de su entrega) constituye transmisión patrimonial sujeta a ITP/AJD, siendo sujeto pasivo el adquirente de tales derechos. La base imponible se determina por el valor real del inmueble (no solo la diferencia de precio), aplicándose los mismos tipos tributarios que regirían para la transmisión directa del bien. La operación queda excluida de IVA si el cedente originario no es sujeto pasivo del impuesto, y debe ser onerosa para no constituir donación (hecho imponible de Sucesiones y Donaciones).
Hechos
El consultante ha firmado un contrato privado de compraventa de una vivienda de futura construcción. Desea formalizar una cesión del 50 por 100 de los derechos.
Cuestión planteada
Tributación de la operación.
Contestación
En la contestación a la consulta planteada, se parte del supuesto de que el comprador del inmueble cuyos derechos sobre el mismo transmite a un tercero no es sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido, cuestión que no queda aclarada en el escrito de consulta, pues, en caso contrario, la operación quedaría sujeta a este impuesto. Así mismo, se considera que la cesión de tales derechos es onerosa, es decir, se realiza mediante precio, puesto que de no ser así, tal operación constituiría el hecho imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
De acuerdo con las premisas anteriores, la operación por la que una persona, compradora de un inmueble en construcción, ha cedido a un tercero los derechos del contrato privado de compraventa celebrado con el promotor, antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción de dicho inmueble es una operación sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de transmisión patrimonial onerosa, según resulta de lo previsto en el artículo 7.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que dispone que son transmisiones patrimoniales sujetas las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
Por otra parte, el artículo 8 del Texto Refundido del ITP y AJD establece que “estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:
a) En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere…”
Por lo tanto será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del derecho.
Según establece el artículo 10.1 del mismo texto legal, la base imponible de la cesión de los derechos del contrato privado de compraventa está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda.
A este respecto, el artículo 17 de la citada disposición aclara la forma de determinar la base imponible correspondiente a la transmisión de derechos, señalando que en la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos. Es decir, que en el supuesto planteado en el escrito de consulta, habrá que atender al valor real del inmueble cuyos derechos se han cedido mediante la operación descrita, puesto que tal es el bien que obtendrá en su momento el cesionario de los derechos del contrato privado de compraventa cuando ejercite aquéllos.
En relación con el concepto de valor real, se trata de un concepto jurídico indeterminado. El Tribunal Supremo viene considerando como tal el valor intrínseco o por naturaleza del bien o derecho, el valor verdadero y definiciones similares y lo asimila al valor de mercado cuando esto sea posible por existir un mercado de los bienes o derechos transmitidos (sentencia de 7 de mayo de 1991).
Por lo que se refiere a la aplicación del tipo de gravamen, será el correspondiente al bien que se transmite, en este caso el tipo correspondiente a la transmisión de bienes inmuebles, que según el artículo 11.1 del Texto Refundido del Impuesto será el 6 por ciento, salvo que la Comunidad Autónoma correspondiente hubiese aprobado un tipo diferente.
CONCLUSIONES:
Primera: La base imponible de la cesión a un tercero por el comprador de un inmueble de los derechos del contrato privado de compraventa celebrado con el promotor, realizada antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción estará constituida por el valor real del inmueble cuyos derechos se transmiten.
Segunda: El valor real puede asimilarse al valor de mercado, siempre que exista un mercado de bienes como el que es objeto de valoración.
Tercera: El sujeto pasivo del impuesto será el adquirente del derecho.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 7-1, 8, 10, 11 y 17