La cesión gratuita de derechos derivados de un contrato privado de compraventa de inmueble en construcción (anterior a la entrega), realizada por persona física, constituye donación sujeta al ISD conforme al artículo 3.1.b) de la Ley 29/1987. El donatario es sujeto pasivo. La base imponible se determina por el valor real del inmueble (no del derecho aislado), aplicándose los tipos y conceptos del ITP/AJD para transmisión de bienes inmuebles, con independencia de que el donante carezca de dominio pleno en ese momento.
Hechos
El consultante ha firmado un contrato privado de compraventa de una vivienda de futura construcción. Desea formalizar una donación del 50 por 100 de los derechos.
Cuestión planteada
Tributación de la operación.
Contestación
La operación por la que una persona física, compradora de un inmueble en construcción, cede sin contraprestación a un tercero los derechos del contrato privado de compraventa celebrado con el promotor, antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción de dicho inmueble, es una operación sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones conforme a lo dispuesto en el artículo 3.1. b) de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre (BOE de 19 de diciembre).
En el caso planteado el donante no tiene la condición de propietario del inmueble, pues en nuestro sistema jurídico la adquisición de la propiedad está condicionada a un doble requisito: la concurrencia del titulo, contrato de compraventa, que si ha tenido lugar, y el modo o entrega del bien que, por el contrario, aún no se ha producido.
Por otra parte, el artículo 5 del mismo texto legal establece que “estarán obligados al pago del impuesto a título de contribuyentes, cuando sean personas físicas:
b) En las donaciones y demás transmisiones lucrativas inter vivos equiparables, el donatario o el favorecido por ellas.”
Por lo tanto será sujeto pasivo del impuesto el donatario del derecho.
Según establece el artículo 9 b) del mismo texto legal:”En las donaciones y demás transmisiones lucrativas inter vivos equiparables, el valor neto de los bienes y derechos adquiridos, entendiéndose como tal el valor real de los bienes y derechos minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles.”
El artículo 17.1 de Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), aclara la forma de determinar la base imponible correspondiente a la transmisión de derechos, señalando que “En la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos”.
Es decir, que en el supuesto planteado en el escrito de consulta, habrá que atender al valor real del inmueble cuyos derechos se van a donar, puesto que tal es el bien que obtendrá en su momento el donatario de los derechos del contrato privado de compraventa cuando ejercite aquéllos.
En relación con el concepto de valor real, se trata de un concepto jurídico indeterminado. El Tribunal Supremo viene considerando como tal el valor intrínseco o por naturaleza del bien o derecho, el valor verdadero y definiciones similares y lo asimila al valor de mercado cuando esto sea posible por existir un mercado de los bienes o derechos transmitidos (sentencia de 7 de mayo de 1991).
CONCLUSIONES:
Primera: La cesión, sin contraprestación, de derechos de compra de una vivienda en construcción estará sujeta al Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Segunda: La base imponible de la donación de los derechos de un contrato de compraventa de una vivienda en construcción, realizada por el comprador antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción, estará constituida por el valor real de la vivienda cuyos derechos se donan.
Tercera: El sujeto pasivo será el donatario.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 29/1987 arts. 3, 5, 9. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 17