El arrendamiento del apartamento por parte del consultante está sujeto a IVA en calidad de empresario (art. 5.1.c) LIVA), al concurrir explotación de bien corporal con fin de obtener ingresos continuados. La prestación de servicios se configura como cesión de uso (art. 11.2.3 LIVA) y genera sujeción plena, existiendo dos operaciones diferenciadas: la cesión a la entidad gestora y el subarrendamiento de esta a clientes finales con servicios conexos (pensión completa, limpieza, lavandería). La conclusión sobre exención no consta en el fragmento proporcionado, pero la sujeción es clara en ambos eslabones de la cadena operativa.
Hechos
La persona física consultante adquirió un apartamento tutelado destinado a vivienda de personas para la tercera edad.
En el momento de la compra cedió la explotación de los mismos a una entidad que es la que los gestiona directamente.
La gestora se encarga de alquilar los apartamentos a terceros y de prestar servicios que incluyen pensión completa, lavandería, limpieza y otros servicios complementarios.
La gestora liquida al interesado trimestralmente por el servicio de alquiler repercutiendo el IVA al 16 por ciento. No hace constar el nombre del inquilino ni el tiempo de estancia etc.
Cuestión planteada
Sujeción y, en su caso, exención de la explotación del apartamento.
Contestación
1.- El artículo 4, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), dispone que estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 5, apartado uno, letra c) de la Ley 37/1992, a los efectos de lo dispuesto en dicha Ley, se reputarán empresarios o profesionales quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo teniendo, en particular, la consideración de empresarios o profesionales los arrendadores de bienes.
En consecuencia, concurriendo los requisitos enunciados en el párrafo anterior se considerará que el consultante tiene la consideración de empresario a efectos de dicho Impuesto en relación con la cesión del apartamento, quedando la misma sujeta a tributación.
2.- El artículo 11, apartado uno, de la Ley 37/1992, establece que a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que, de acuerdo con dicha Ley, no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.
De acuerdo con lo dispuesto en el apartado dos, número 3º del mencionado artículo 11 de la Ley 37/1992, en particular, se considerarán prestaciones de servicios las cesiones del uso o disfrute de bienes.
Por su parte el número 15º, del apartado dos, del referido artículo 11 de la Ley 37/1992 establece que se considerarán prestaciones de servicios las operaciones de mediación y las de agencia o comisión cuando el agente o comisionista actúa en nombre ajeno. Cuando actúe en nombre propio y medie en una prestación de servicios se entenderá que ha recibido y prestado por sí mismo los correspondientes servicios.
Según se desprende del escrito de consulta, el consultante cede el apartamento a la entidad gestora, la cual, a su vez, lo arrendará en nombre propio a sus clientes, a los cuales prestará servicios que incluyen pensión completa, lavandería, limpieza y otros servicios complementarios.
En dichas circunstancias se producen dos operaciones: la cesión del consultante a la entidad gestora y el arrendamiento de ésta a sus clientes.
3.- El artículo 20, apartado uno, número 23º, letra b) de la Ley 37/1992, dispone que estarán exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de dicha Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute que tengan por objeto “los edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a estas últimas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquellos”.
Continua el mencionado precepto con diversos supuestos de no exención, entre los que está el arrendamiento de inmuebles para su posterior subarriendo o los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
De acuerdo con lo anterior, estará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido el arrendamiento del apartamento efectuado por el consultante, puesto que el mismo no se destina por el arrendatario exclusivamente a vivienda, sino al ejercicio de una actividad empresarial, en que consiste el arrendamiento que del mismo efectúa la entidad gestora para terceros.
Por aplicación de lo dispuesto en el artículo 90, apartado uno, de la Ley 37/1992, el tipo impositivo aplicable la cesión del apartamento efectuado por el consultante es el 16 por ciento.
4.- En consecuencia, estarán sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido los servicios de cesión de los apartamentos objeto de consulta efectuados por el consultante para la entidad gestora siendo el tipo impositivo aplicable el 16 por ciento. Este porcentaje será de aplicación a la totalidad de la contraprestación convenida.
Este Centro Directivo no es competente para decidir si la entidad gestora debe de informar al consultante del importe de los alquileres que ella cobra a sus clientes.
5.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 el artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992. Art. 20, apartado uno, número 23º, letra b).