La cesión de derechos de edificabilidad constituye entrega de bienes a efectos de IVA, por transmisión del poder de disposición sobre inmuebles. La operación está sujeta al impuesto (no exenta) cuando el terreno subyacente tiene la condición de edificable o se encuentra urbanizado o en curso de urbanización. El devengo se produce en el momento de la cesión de los derechos, con independencia de su posterior materialización en superficie edificable concreta.
Hechos
La entidad consultante, que desarrollaba la actividad de vivero en un terreno que no era de su propiedad ha recibido de un ayuntamiento, en concepto indemnizatorio por el cese de la actividad, unos derechos edificatorios que se concretarán en una superficie edificable en el futuro, cuando dicho ayuntamiento finalice su actuación urbanística; dicha operación ha quedado formalizada en la correspondiente escritura pública. Antes de que se materialicen dichos derechos, la entidad consultante transmite los mismos a otra empresa, también mediante la correspondiente escritura pública.
Cuestión planteada
Calificación de la operación como entrega de bienes o prestación de servicios.
Momento del devengo.
Contestación
1.- El artículo 8, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), establece que se considerará entrega de bienes la transmisión del poder de disposición sobre bienes corporales, incluso si se efectúa mediante cesión de títulos representativos de dichos bienes.
De acuerdo con reiterada doctrina de esta Dirección General, la transmisión de derechos de aprovechamiento urbanístico constituye una entrega de bienes (terrenos) a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido por cuanto dicha operación implica la transmisión del poder de disposición sobre determinados inmuebles que antes de ser cedidos eran propiedad de otras personas o entidades distintas del cesionario. En estos términos, tiene la naturaleza de entrega de bienes la cesión de derechos de edificabilidad que realiza la consultante y que se citan en el escrito de consulta.
En consecuencia, la cesión de los derechos de edificabilidad, adquiridos mediante escritura pública por la entidad consultante a un ayuntamiento como pago por éste de la indemnización por el cese de su actividad empresarial, que dicha entidad efectúa a favor de un tercero, antes de que dichos derechos se materialicen en una superficie edificable concreta, tiene la consideración, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, de entrega de bienes sujeta a dicho Impuesto.
2.- El artículo 20, apartado uno, número 20º de la citada Ley establece que estarán exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido las siguientes operaciones:
“Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa.
La exención no se extiende a las entregas de los siguientes terrenos aunque no tengan la condición de edificables:
a) Las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, realizadas por el promotor de la urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
(…)”.
Por tanto, si el terreno cuyos derechos de edificabilidad se cede es un terreno edificable, urbanizado o en curso de urbanización, la operación estará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido. En el caso contrario, será de aplicación la exención del artículo 20, apartado uno, número 20º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido.
3.- El artículo 75, apartado uno, número 1º, primer párrafo de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido dispone que en las entregas de bienes se devengará el Impuesto, cuando tenga lugar su puesta a disposición del adquirente o, en su caso, cuando se efectúen conforme a la legislación que les sea aplicable.
En consecuencia, el devengo del Impuesto en la cesión de los derechos de edificabilidad efectuada por la entidad consultante se produce en el momento de dicha cesión a un tercero, es decir, en el caso planteado en la consulta, con ocasión del otorgamiento de la escritura pública en la que se formaliza la referida cesión.
4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
8-Uno, 11-Uno y 75-Uno-2º