La operación tributará como donación conforme al artículo 3.1.b LISD. La base imponible se determinará por el valor neto de los bienes adquiridos (art. 9.b), siendo deducibles únicamente las cargas reales que disminuyan efectivamente el valor (art. 12) y las deudas garantizadas con derechos reales sobre los mismos bienes cuando el donatario asuma fehacientemente la obligación de pago (art. 17). Si la donación contiene prestaciones recíprocas o gravámenes al donatario, aplicará el régimen de donación onerosa/remuneratoria del artículo 29 LISD, tributando por el diferencial entre el valor de lo recibido y lo dado.
Hechos
La madre de la consultante va a donar a esta un inmueble que está hipotecado. La madre va a continuar pagando la hipoteca.
Cuestión planteada
Tributación de la operación.
Contestación
El artículo 3.1.b de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre (BOE de 19 de diciembre), del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (LISD) dispone lo siguiente: ”Constituye el hecho imonible: …. b) La adquisición de bienes y derechos por donación o cualquier otro negocio jurídico a título gratuito e inter vivos.”.
Por otra parte el artículo 9 del mismo texto legal establece que: “Constituye la base imponible del impuesto: …b) En las donaciones y demás transmisiones lucrativas “inter vivos” equiparables, el valor neto de los bienes y derechos adquiridos, entendiéndose como tal el valor real de los bienes y derechos minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles.”.
A su vez el artículo 12 de la LISD establece que: “Del valor real de los bienes, únicamente serán deducibles las cargas o gravámenes de naturaleza perpetua, temporal o redimibles que aparezcan directamente establecidos sobre los mismos y disminuyan realmente su capital o valor, como los censos y las pensiones, sin que merezcan tal consideración las cargas que constituyan obligación personal del adquirente ni las que, como las hipotecas y las prendas, no suponen disminución del valor de lo transmitido, sin perjuicio, en su caso, de que las deudas que garanticen puedan ser deducidas si concurren los requisitos establecidos en el artículo siguiente.”.
El artículo 16 del mismo texto legal recoge: “En las donaciones y demás transmisiones lucrativas “inter vivos” equiparables, del valor real de los bienes y derechos adquiridos se deducirán las cargas que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 12 de esta Ley.”.
Y el artículo 17 de la LISD: “Del valor de los bienes donados o adquiridos por otro título lucrativo “inter vivos” equiparable, sólo serán deducibles las deudas que estuviesen garantizadas con derechos reales que recaigan sobre los mismos bienes transmitidos, en el caso de que el adquirente haya asumido fehacientemente la obligación de pagar la deuda garantizada.
Si no asumiese fehacientemente esta obligación no será deducible el importe de la deuda, sin perjuicio del derecho del adquirente a la devolución de la porción de la cuota tributaria correspondiente a dicho importe, si acreditase fehacientemente el pago de la deuda por su cuenta dentro del plazo de prescripción del impuesto. Reglamentariamente se regulará la forma de practicar la devolución.”.
Por otra parte el artículo 29 de la LISD establece que: “Las donaciones con causa onerosa y las remuneratorias tributarán por tal concepto y por su total importe. Si existieran recíprocas prestaciones o se impusiera algún gravamen al donatario, tributarán por el mismo concepto solamente por la diferencia.”.
Este último precepto está desarrollado en el artículo 59.1 del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre (BOE de 16 de noviembre), por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en los siguientes términos:
“Las donaciones con causa onerosa y las remuneratorias tributarán por tal concepto y por su total importe. Si existieran recíprocas prestaciones o se impusiere algún gravamen al donatario, tributarán por el mismo concepto solamente por la diferencia, sin perjuicio de la tributación que pudiera proceder por las prestaciones concurrentes o por el establecimiento de los gravámenes.”.
Por último, el artículo 7.1.A) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) establece que “Son transmisiones patrimoniales sujetas: A) Las transmisiones onerosas por actos “inter vivos” de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.”.
De acuerdo con los preceptos trascritos, cabe indicar que en la donación de un inmueble gravado con una deuda garantizada con un derecho real de hipoteca, si el donatario no asume la deuda se tratará de una donación que tributará totalmente por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y si el donatario asume dicha deuda tiene la calificación jurídica de donación con causa onerosa, que tributa parcialmente en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Por lo tanto, en el caso planteado, si la consultante no va a asumir el préstamo hipotecario, la operación tributará únicamente por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por el valor total del inmueble.
CONCLUSIONES:
Primera: La transmisión del inmueble sin traspasar la carga de la hipoteca será una donación por el valor total del inmueble.
Segunda: La transmisión de la parte del inmueble cuyo valor coincide con el importe del préstamo asumido por el donatario constituye una transmisión onerosa que está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, siendo la base imponible el valor real de dicha parte del inmueble (que debe coincidir con el importe del préstamo que se asume) y el tipo de gravamen el que corresponda a la transmisión de bienes inmuebles en la Comunidad Autónoma donde esté situado dicho inmueble o, en su defecto, el 6 por 100.
Tercera: La transmisión de la parte del inmueble cuyo valor excede del importe del préstamo asumido por la donataria constituye una transmisión lucrativa que está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, siendo la base imponible el valor total del inmueble menos el de la deuda asumida por la donataria (que es la parte que tributa como transmisión onerosa).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 29/1987 arts. 3-1-b, 9, 12, 16, 17 y 29. RISD RD 1629/1991 art. 59-1