La venta de la parte de terreno correspondiente a cada plaza constituye una entrega de bien inmueble sujeta a IVA cuando la operación se realiza por una comunidad de bienes que actúa como empresaria en la explotación de un derecho de superficie retribuido. La comunidad de bienes adquiere la condición de empresario por la realización de la actividad de cesión de uso del terreno (derivada de la constitución del derecho de superficie), lo que determina que la transmisión posterior de las fracciones del suelo subyacente sea gravable en el Impuesto. La sujeción se produce siempre que la operación constituya entrega onerosa realizada en el ejercicio de la actividad empresarial, aplicándose el régimen general de tributación en IVA sin perjuicio de la exención del artículo 84.3 si concurren sus requisitos (transmisión de inmuebles sin actividad empresarial continuada).
Hechos
Los consultantes son propietarios en proindiviso de un terreno sobre el que han constituido un derecho de superficie a favor de una sociedad para la construcción de un parking. Una vez construido el aparcamiento por el superficiario, se venderán las plazas de parking a terceros, por lo que los consultantes transmitirán a los compradores la parte correspondiente al suelo de cada plaza.
Cuestión planteada
Tributación en el Impuesto sobre el Valor Añadido de la venta de la parte de terreno correspondiente a cada plaza.
Contestación
1.- El artículo 4, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), dispone que “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”.
Por su parte, el artículo 5.Uno, letra c), de dicha Ley 37/1992, expresamente otorga la condición de empresario o profesional a quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo, añadiendo que, en particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
El artículo 11 de la Ley 37/1992 establece el concepto de prestación de servicios señalando en su apartado dos, ordinales 2º y 3º, que, en particular, se considerarán como tales:
“2º Los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra.
3º Las cesiones de uso o disfrute de bienes”.
En este sentido hay que señalar que la Ley del Impuesto, tal y como se señala en el punto 4.5 de su Exposición de Motivos –“Derechos reales sobre bienes Inmuebles”-, otorga un tratamiento idéntico a las operaciones de constitución, modificación o transmisión de tales derechos al recogido para el arrendamiento de bienes inmuebles.
Por otro lado, el artículo 392 del Código Civil, al tratar de las comunidades de bienes, señala que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece en pro indiviso a varias personas.
Por tanto, siempre que haya indivisión en la propiedad también existirá una comunidad de bienes compuesta por los propietarios. Y esto sucede así por imperativo legal, tal y como se establece en el Código Civil, por lo que la voluntad de las partes de constituir o no dicha comunidad resulta irrelevante a estos efectos.
De acuerdo con lo anterior, la comunidad de bienes constituida por la propiedad indivisa del terreno sobre el que se constituye el derecho de superficie tiene la condición de empresario a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido por la realización de una actividad empresarial retribuida, siendo la constitución del derecho de superficie una prestación de servicios sujeta al citado Impuesto.
Por su parte, el artículo 84.Tres de la Ley del Impuesto establece que “tienen la consideración de sujetos pasivos las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, careciendo de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición, cuando realicen operaciones sujetas al Impuesto.”.
Por tanto, la comunidad de bienes, constituida por la propiedad indivisa del terreno sobre el que se constituye el derecho de superficie, tendrá la condición de sujeto pasivo en el Impuesto sobre el Valor Añadido, estando obligada al cumplimiento de las obligaciones materiales y formales deducidas de la normativa del Impuesto, esencialmente recogidas en el artículo 164.Uno de la Ley 37/1992.
2.- Según los hechos descritos en el escrito de consulta presentado, la comunidad de bienes constituida por los consultantes va a transmitir a un tercero la parte de terreno correspondiente a las plazas de aparcamiento construidas por el superficiario.
En consecuencia, la comunidad de bienes lleva a cabo una entrega de bienes sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, viniendo obligada a repercutir sobre el adquirente el tipo impositivo general del 21 por ciento.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4,5, 11 y 84-