En la dación en pago de vivienda para extinguir deuda hipotecaria se genera ganancia o pérdida patrimonial regulada en el artículo 33.1 LIRPF, calculada como diferencia entre el valor de transmisión (importe de la deuda extinguida, coincidente con el valor de mercado del inmueble) y el valor de adquisición (precio de compra original más mejoras e inversiones, conforme artículo 35 LIRPF); el resultado se integra en la base de ahorro con independencia del número de viviendas transmitidas de esta forma.
Hechos
La consultante es propietaria de dos viviendas, solicitó y obtuvo una hipoteca puente, préstamo hipotecario sobre dichas viviendas. Ante la imposibilidad de hacer frente al pago del préstamo hipotecario se plantea las alternativas siguientes: cancelación del préstamo mediante la dación en pago de las dos viviendas y cancelación parcial del mismo mediante la dación en pago de una de ellas. Esta última vivienda fue adquirida de la siguiente manera: un 50% en el año 2003 mediante compraventa y el otro 50% por sucesión mortis causa en el año 2013.
Cuestión planteada
Tratamiento fiscal de la dación en pago de las dos viviendas o exclusivamente de una de ellas. Determinación de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la dación de una vivienda en pago del préstamo hipotecario.
Contestación
Mediante la dación en pago de deudas, el deudor transmite bienes de su propiedad al acreedor, a fin de que este aplique el bien recibido a la extinción del crédito de que era titular.
Dicha figura constituye una forma extraordinaria de cumplimiento o extinción de las obligaciones, en la que el pago de una cantidad de dinero debida se sustituye por un pago en especie, en este caso el inmueble del deudor.
De acuerdo con lo expuesto, el cumplimiento de la obligación mediante la entrega de un bien patrimonial constituye uno de los supuestos regulados en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que define las situaciones en las que se puede producir una ganancia o pérdida patrimonial, como consecuencia de la alteración en la composición del patrimonio.
En el supuesto de dación en pago, el patrimonio del deudor-cedente sufre una modificación susceptible de generar las apuntadas ganancias o pérdidas patrimoniales.
A dicho respecto, el artículo 34.1.a) de la LIRPF define el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de una transmisión onerosa por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales transmitidos.
El artículo 35 de la LIRPF, al regular el tratamiento de las transmisiones onerosas, establece que el valor de adquisición está formado por el importe real por el que se efectuó la adquisición, así como por las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses satisfechos por el adquirente motivados por la financiación de la adquisición del bien patrimonial.
El artículo 36 de la LIRPF, al regular el tratamiento de las transmisiones lucrativas, establece que cuando la adquisición hubiera sido a título lucrativo se aplicará la regla del artículo anterior, tomando por importe real aquél que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.
Para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial el valor de transmisión será el importe del crédito que se extingue, valor que coincidirá con el valor de mercado del inmueble entregado. Por otra parte, el valor de adquisición sería el determinado atendiendo a las reglas expuestas.
La ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión se integra en la base imponible como renta del ahorro de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 44, 46 b), 47.2 b) y 49 de la LIRPF.
No obstante lo anterior, por razones de equidad y cohesión social, y teniendo en cuenta la situación de falta de capacidad de pago del contribuyente, el Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia, (BOE de 5 de julio), ha establecido un tratamiento fiscal especial de la dación de la vivienda habitual en pago de deudas. Así, con efectos desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos, el artículo 122.Uno del mencionado Real Decreto-ley 8/2014 ha añadido una nueva letra d) al apartado 4 del artículo 33 de la LIRPF que establece lo siguiente:
“4. Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto:
(…) d) Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
Asimismo estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.”
De acuerdo con lo expuesto, las ganancias patrimoniales que pudieran ponerse de manifiesto como consecuencia de la dación en pago o de un procedimiento de ejecución hipotecaria que afecte a la vivienda habitual del contribuyente, siempre que no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda, estarán exentas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Lo que comunico a Vds. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006. LIRPF. Artículos 33.1 y 4.d), 35, 37.1 h), 44, 46 b), 47.2 b) y 49