La exención por reinversión en vivienda habitual requiere la adquisición jurídica de la nueva vivienda dentro de los dos años anteriores o posteriores a la enajenación de la anterior. No existe previsión normativa que permita ampliar este plazo bienal. La adquisición se computa a fecha de fecha conforme al Código Civil (concurrencia de título y tradición; en construcción propia, fecha de finalización de obras). El incumplimiento del plazo determina la pérdida de la exención y gravamen de la ganancia patrimonial en el período de su obtención, mediante declaración complementaria.
Hechos
Los consultantes adquieren su nueva vivienda habitual habiendo excedido en veinte días el plazo de dos años desde la transmisión de la anterior habitual.
Cuestión planteada
Posibilidad de ampliar el plazo de los dos años para la adquisición jurídica de la vivienda y poder acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual. Forma de computar dicho plazo.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 36 del Texto refundido del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo, TRLIRPF (BOE de 10 de marzo), en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, RIRPF (BOE de 4 de agosto), en concreto su apartado 2 y 4 dispone:
"2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo aquélla.
(…).
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
(…).
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento”.
De acuerdo con el punto 2, la adquisición jurídica de la nueva habitual ha de realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente, no estando regulado ningún supuesto de ampliación. La adquisición jurídica se producirá en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda. En los supuestos de construcción promovida por su propietario deberá tomarse como fecha de adquisición la de finalización de las obras.
Los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha, de acuerdo con los artículos 5.1 del Código Civil y 48.2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y de Procedimiento Administrativo Común.
En este punto cabe indicar que, respecto de la asimilación que a la adquisición de vivienda hace de su construcción el artículo 54.1 del RIRPF, siempre que esta finalice en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión, el plazo establecido resulta de aplicación únicamente a efectos de la deducción por adquisición de vivienda habitual.
Por tanto, en los supuestos de reinversión en la construcción de la futura vivienda habitual es necesario, para poder aplicar la exención, que la vivienda se adquiera jurídicamente en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente vivienda habitual. Siendo indiferente, para la aplicación de la exención, el momento en que se haya iniciado la construcción.
En estos casos, no es viable contemplar la posibilidad planteada en el artículo 52.4,b) del Reglamento del Impuesto, el cual permite ampliar el plazo de cuatro años para terminar la construcción, cuando existan circunstancias excepcionales no imputables al contribuyente que supongan paralización de las obras, impidiendo finalizar las obras en dicho plazo.
En consecuencia, el contribuyente podrá exonerar el total de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de su vivienda habitual siempre que reinvierta el total importe obtenido por ella en el plazo de los dos años anteriores o posteriores, contados a partir de la fecha en que se efectúa la transmisión, en la adquisición jurídica de su futura vivienda habitual. De invertirse en construcción la adquisición jurídica de la vivienda ha de producirse dentro de ese mismo plazo.
En el presente caso, los consultantes, venden su casa de Fraga, donde residían, el 14 de octubre de 2003 (con motivo de aprobar una oposición de la Administración del Estado en marzo de 2003 y siendo el destino Lérida), tras haber firmado en el mes de mayo precedente contrato de compraventa de una vivienda en Lérida con la promesa de serles esta entregada en verano de 2005. Por retrasos no imputables a ellos, y tras demanda judicial, la escritura pública de compraventa no se otorga hasta el 3 de noviembre de 2005 (2 años y 20 días después de la transmisión de la vivienda en Fraga).
Al no adquirir la nueva vivienda habitual en el plazo que la norma establece, los contribuyentes pierden el derecho a exonerar de gravamen la ganancia patrimonial generada, debiendo proceder conforme dispone el artículo 39.4 del Reglamento.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Arts. 39-2, 54-1; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 36