La hipoteca inversa requiere cumplir cuatro requisitos cumulativos: (i) solicitante y beneficiarios con edad ≥65 años o en situación de dependencia severa/gran dependencia; (ii) disposición periódica o única del importe; (iii) exigibilidad de la deuda únicamente al fallecimiento del prestatario o último beneficiario; (iv) tasación y aseguro del inmueble. El nudo propietario que solicita un préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, si concurren todos estos requisitos, puede calificarse como hipoteca inversa y acceder a la exención en ITP/AJD regulada en Ley 41/2007.
Hechos
El consultante tiene más de 65 años y es nudo propietario de su vivienda habitual, siendo usufructuario su hijo que no convive con él.
Cuestión planteada
Dado que el nudo propietario puede hipotecar su vivienda, si solicita un préstamo o crédito garantizándolo con la hipoteca de su vivienda habitual, si podría calificarse de hipoteca inversa y gozar de exención la escritura en que se documente la operación.
Contestación
La hipoteca inversa es una nueva figura que ha cobrado carta de naturaleza en el ordenamiento jurídico español en virtud de lo dispuesto en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (BOE de 8 de diciembre de 2007), cuya disposición adicional primera, titulada “Regulación relativa a la hipoteca inversa”, dispone lo siguiente:
«1. A los efectos de esta Ley, se entenderá por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos:
a) que el solicitante y los beneficiarios que este pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia,
b) que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas,
c) que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios,
d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
2. Las hipotecas a que se refiere esta disposición sólo podrán ser concedidas por las entidades de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España, sin perjuicio de los límites, requisitos o condiciones que, a las entidades aseguradoras, imponga su normativa sectorial.
3. El régimen de transparencia y comercialización de la hipoteca inversa será el establecido por el Ministro de Economía y Hacienda.
4. En el marco del régimen de transparencia y protección de la clientela, las entidades establecidas en el apartado 2 que concedan hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto. Dicho asesoramiento independiente deberá llevarse a cabo a través de los mecanismos que determine el Ministro de Economía y Hacienda. El Ministro de Economía y Hacienda establecerá las condiciones, forma y requisitos para la realización de estas funciones de asesoramiento.
5. Al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos o, si así se estipula en el contrato, al fallecimiento del último de los beneficiarios, podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación.
En caso de que el bien hipotecado haya sido transmitido voluntariamente por el deudor hipotecario, el acreedor podrá declarar el vencimiento anticipado del préstamo o crédito garantizado, salvo que se proceda a la sustitución de la garantía de manera suficiente.
6. Cuando se extinga el préstamo o crédito regulado por esta disposición y los herederos del deudor hipotecario decidan no reembolsar los débitos vencidos, con sus intereses, el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia. A estos efectos no será de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria.
7. Estarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas que documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación.
8. Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes a los «Documentos sin cuantía» previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios.
9. Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, «Inscripciones», del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por ciento.
10. Podrán, asimismo, instrumentarse hipotecas inversas sobre cualesquiera otros inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante. A estas hipotecas inversas no les serán de aplicación los apartados anteriores de esta disposición.
11. En lo no previsto en esta disposición y su normativa de desarrollo, la hipoteca inversa se regirá por lo dispuesto en la legislación que en cada caso resulte aplicable.»
En cuanto a los objetivos y finalidades buscados por el legislador con esta nueva figura, en los párrafos tercero y cuarto del epígrafe VII del preámbulo de la referida Ley 41/2007, se dice lo siguiente:
«…/…
Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida. La hipoteca inversa regulada en esta Ley se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación por parte de la entidad del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito.
No cabe duda, pues, de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar.
…/…»
Conforme a los textos transcritos, para poder acogerse a la figura de la hipoteca inversa y tener derecho a los beneficios fiscales y sobre honorarios notariales y registrales regulados en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 es necesario que el solicitante del préstamo o crédito hipotecario sea el propietario de la vivienda a hipotecar, la cual, además, ha de constituir su vivienda habitual.
La afirmación anterior se desprende tanto de lo expuesto en los párrafos tercero y cuarto del epígrafe VII del preámbulo de la referida Ley 41/2007, como de lo dispuesto, por ejemplo, en los apartados 5 y 6 de la disposición adicional primera de la misma Ley.
Así, en el preámbulo de la Ley 41/2007, se dice que “…La hipoteca inversa regulada en esta Ley se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda …”, que “…La recuperación por parte de la entidad del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario…” o que “… el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta…”.
Por su parte, el apartado 5 de la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 dispone, en su párrafo primero, que “Al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos…” y, en su párrafo segundo, que “En caso de que el bien hipotecado haya sido transmitido voluntariamente por el deudor hipotecario…”. Por último, el apartado 6 de la referida disposición adicional determina que “Cuando se extinga el préstamo o crédito regulado por esta disposición y los herederos del deudor hipotecario…”.
En definitiva, cabe concluir que la figura de la hipoteca inversa tiene por finalidad permitir que los mayores puedan movilizar su patrimonio inmobiliario para obtener una renta adicional, aportando su propia vivienda habitual como garantía de préstamos o créditos hipotecarios cuya devolución no podrá exigirse, en general, hasta la muerte del deudor hipotecario y en los términos fijados en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007. Por lo tanto al ser el solicitante del préstamo nudo propietario de la vivienda, tratarse de su vivienda habitual y tener más de 65 años podrá acogerse a la figura de la hipoteca inversa y tener derecho a los beneficios fiscales y sobre los honorarios registrales regulados en la disposición adicional primera de la Ley 47/2007.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 41/2007, D.A. primera