La exención por reinversión en vivienda habitual requiere que la nueva vivienda sea calificada como habitual conforme al artículo 54 del RIRPF, lo que exige residencia continuada de al menos tres años. La adquisición de una vivienda destinada a serlo en el futuro, sin residencia efectiva en el momento de la compra, no cumple este requisito y por tanto no permite acogerse a la exención, que solo opera respecto de ganancias reinvertidas en vivienda efectivamente habitual en la fecha de la reinversión.
Hechos
El consultante y su esposa, casados venden el 30 de julio de 2007, por motivos laborales, su vivienda de Sevilla. El ha sido trasladado en septiembre de 2006 a Tánger desde donde regresará jubilado en 2012 y ella ha sido destinada a Ceuta a partir de septiembre de 2007, previsiblemente, hasta su jubilación en 2011. En vez de adquirir una nueva vivienda habitual en Ceuta, se plantean reinvertir el importe obtenido en una vivienda en la provincia de Málaga la cual constituiría la vivienda habitual de ella a partir de su jubilación en 2011 y la de él desde su regreso de Tánger.
Cuestión planteada
Posibilidad de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual de adquirir una vivienda que destinarán a vivienda habitual en un futuro.
Contestación
La regulación de la exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual, vigente para el año 2007, se contiene, en desarrollo del artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento”.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.
(…)
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
(…)
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
(…)”
Conforme con el artículo 41.1 trascrito, para calificar de habitual a la vivienda se estará a lo dispuesto en el artículo 54 del RIRPF, el cual establece el concepto de vivienda habitual a efectos de aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual, disponiendo, entre otras, lo siguiente:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.
(…)”.
Conforme a lo expuesto, para poder acogerse a la exención de la ganancia patrimonial generada en la transmisión de la vivienda habitual deberá adquirirse una nueva vivienda dentro de los dos años siguientes a dicha transmisión y ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente dentro de los doce meses siguientes a su adquisición. En el presente caso, la vivienda se ocuparía con posterioridad al transcurso de dicho plazo, no pudiendo ser considerada vivienda habitual sino a partir de su efectiva ocupación. En consecuencia no podrá acogerse a la exención citada.
La normativa no establece ningún supuesto que permita gozar de la exención de reinvertir una vez transcurridos los dos años desde la transmisión de la precedente vivienda habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
IRPF: LIRPF Ley 35/2006, Art. 38; RIRPF RD 439/2007, Arts. 41, 54-2