La deducción por inversión en vivienda habitual del art. 68.1 LIRPF se practica proporcionalmente según la titularidad del pleno dominio de cada copropietario. En caso de adquisición compartida financiada con préstamo hipotecario único, cada propietario deduce exclusivamente las cantidades que le correspondan imputar según su porcentaje de titularidad (amortización de principal, intereses y gastos derivados del financiamiento), independientemente de quién figure como obligado principal ante la entidad prestamista.
Hechos
Matrimonio en separación de bienes adquiere su vivienda habitual en la proporción del 75% el consultante y 25% su cónyuge. Financian la adquisición mediante préstamo hipotecario a favor de los dos respondiendo de forma solidaria en calidad de titulares; manifiesta que cada uno destina recursos propios para satisfacer las cuotas de amortización en la misma proporción en la que son propietarios, y no por partes iguales.
Cuestión planteada
Cantidades satisfechas vinculadas con el préstamo por las que puede practicar deducción cada uno de los propietarios.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge, actualmente, en los artículos 68.1 y 78 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF) (BOE de 29 de noviembre), siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, letra a), donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, “los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual”. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos.
Así mismo, dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos: “La base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Conforme con tal regulación, cabe afirmar que el beneficio fiscal por inversiones destinadas a la adquisición de la vivienda habitual está ligado a la titularidad, aunque sea compartida, del pleno dominio del inmueble, circunstancia que en el presente caso concurre en el consultante, al adquirir un 75 por ciento, y en su cónyuge, que adquiere el 25 por ciento restante. De constituir la residencia habitual de ambos, como es el caso, cada uno podrá practicar la deducción en función de los importes que en cada periodo impositivo destine a satisfacer la adquisición del porcentaje de titularidad que en pleno dominio le corresponde, en los términos y condiciones que establece la normativa del Impuesto.
El emplear financiación ajena consistente en un préstamo hipotecario en el que constan como prestatarios tanto el consultante como su mujer, sin una mayor concreción, implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación se satisfacen por ambos por partes iguales, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin y de la forma en que cada uno responde respecto del préstamo. Los dos figuran como deudores por partes iguales.
Debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 1205 del Código Civil “la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor“. La acreditación de que el consultante ingresa el 75 por ciento de cada uno de los importes a satisfacer por el préstamo hipotecario no supone la acreditación de que éste se haya convertido en prestatario de las tres cuartas partes del mismo. Para poder considerar que el consultante ha satisfecho el 75 por ciento de cada uno de los pagos se le debería considerar prestatario en la equivalente proporción y, por tanto, se debería acreditar el consentimiento del acreedor en la sustitución de los deudores.
Teniendo el préstamo bancario como único objetivo cubrir parte de los costes de adquisición de la vivienda, el consultante únicamente tendrá derecho a aplicar la deducción, en calidad de propietario, por la mitad de las cantidades que en cada momento se satisfagan relacionados con éste, es decir, por la participación que le corresponde en dicho préstamo; siempre que acredite su pago. En principio, si satisficiera, además, un 25 por 100 adicional, hasta alcanzar el 75 por ciento, se crearía un crédito a su favor, siendo deudora su mujer.
Para que pueda considerar con derecho a deducción (la cantidad que representa éste exceso del 25 por ciento sobre la mitad indivisa del préstamo), alcanzando así a la totalidad de las cantidades que, tendentes a satisfacer la deuda que por su parte indivisa le corresponde de la vivienda, deberá acreditar que su mujer le entregó en préstamo la mitad del cincuenta por ciento del capital a ella concedido por la entidad financiera (el 25 por ciento de la totalidad de dicho préstamo), pactando el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo. Con carácter general, al reintegrarle el préstamo podrá el consultante beneficiarse de la deducción, pues está abonando cantidades para la adquisición de su vivienda habitual.
En el presente caso, y de ésta manera, el consultante tendrá derecho a la deducción, respecto del préstamo que le ha concedido su mujer a medida que satisfaga la deuda contraída con ésta, hecho que puede producirse coincidiendo a medida que ambos satisfagan los pagos vinculados con el préstamo, atribuyéndose él el 75 por ciento (una tercera parte en calidad de devolución del préstamo concedido por su mujer) y su mujer el 25 por ciento restante.
Por su parte, la mujer del consultante podrá practicar deducción, exclusivamente, por la parte que del crédito hipotecario (su 50 por ciento) le corresponda pagar en función del porcentaje de titularidad que ostenta sobre la vivienda (el 25 por ciento), pues la otra parte que paga procede de la devolución por parte de su esposo del crédito concedido previamente al mismo.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. No obstante, conviene recordar la prevalencia que los Tribunales otorgan a los documentos públicos sobre los privados.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 53; TRLIRPF RDLg 3/2004, Art. 69-1, 79