La exención por reinversión en vivienda habitual se aplica sobre el importe neto de la transmisión (valor de venta menos capital pendiente del préstamo hipotecario), conforme al artículo 41.1 RIRPF. No es procedente computar como reinversión la cancelación del préstamo hipotecario que financió la adquisición de la finca previa, ya que el prestatario únicamente puede reinvertir cantidades obtenidas en la enajenación, no fondos derivados de la nueva vivienda. La reinversión debe realizarse mediante adquisición jurídica de nueva vivienda habitual dentro de los dos años posteriores a la transmisión, siendo la fecha de adquisición determinante a efectos de cumplimiento del plazo.
Hechos
Los consultantes compraron el 5-12-02 un solar para construir en él su futura vivienda habitual. Dicha compra fue financiada con un préstamo hipotecario. El 29-6-06 vendieron la que, desde 1997, había sido su vivienda habitual, cancelando con el importe recibido tanto el préstamo hipotecario que gravaba dicha vivienda como el que recaía sobre la finca adquirida en 2002. Con el saldo restante de la venta están financiando la construcción de una nueva vivienda habitual, que se edifica sobre la finca adquirida en 2002, y cuya construcción prevén terminar antes del 29-6-08.
Cuestión planteada
Suponiendo la finalización de las obras antes del 29-6-08 y que la vivienda constituirá su domicilio habitual, si es posible computar como reinversión en la adquisición de la nueva vivienda habitual el importe destinado a la cancelación del préstamo hipotecario que financió la compra de la finca sobre la que se está construyendo la vivienda.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.
(…).
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.”
Respecto de la nueva vivienda habitual, de acuerdo con el punto 2 del artículo 41, su adquisición jurídica ha de realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente habitual, no estando regulado ningún supuesto de ampliación. La adquisición jurídica se producirá en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda.
Por tanto, tratándose de reinversión en la construcción de la futura vivienda habitual es necesario, para poder aplicar la exención, que la vivienda se adquiera jurídicamente en el plazo comprendido dentro de los dos años posteriores a la transmisión de la precedente vivienda habitual. Siendo indiferente, para la aplicación de la exención, el momento en que se haya iniciado la construcción.
En el presente caso, habiendo transmitido la que era su vivienda habitual el 29-6-2006, la exención de la ganancia patrimonial se cuantificará en función de las cantidades que, del total importe obtenido por la venta y dentro del plazo reglamentario, sean reinvertidas en atender cantidades pendientes de pago –bien directamente o por la financiación ajena empleada– por la adquisición (incluida la construcción, en su caso) de la nueva vivienda habitual.
En consecuencia, el importe obtenido por los consultantes en la venta de su vivienda habitual y aplicado a la cancelación del importe pendiente del préstamo hipotecario existente sobre el solar adquirido en diciembre de 2002, puede computarse como importe reinvertido en la adquisición de la nueva vivienda habitual para la cuantificación de la exención de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual. Lo que comunico a ustedes con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Art. 38; RIRPF, RD 439/2007, Arts. 41, 54