En herencias, la fecha de adquisición del inmueble es la del fallecimiento del causante (aunque formalmente se perfecciona con la aceptación), y el valor de adquisición es el que resulte de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (art. 36 LIRPF), sin exceder del valor de mercado. La ganancia o pérdida patrimonial se calcula como diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta deducidos gastos inherentes) y este valor de adquisición sucesorio, aplicándose el régimen de transmisiones lucrativas aunque la posterior enajenación sea onerosa.
Hechos
El progenitor del consultante ha fallecido dejando en herencia un inmueble construido en 1970 respecto del que no se ha hecho nunca escritura pública de obra nueva. Los herederos van a proceder en el mismo acto a otorgar escritura pública de obra nueva y aceptar la herencia, con carácter previo a la venta de dicho inmueble.
Cuestión planteada
Fecha y valor de adquisición del inmueble a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Contestación
En primer lugar, se debe señalar que la fecha de adquisición del inmueble es la de su adquisición por herencia según las normas del Código Civil, que se produce, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante.
Por otra parte, una vez aceptada la herencia, la transmisión del inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la LRPF, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.
El artículo 35 dispone lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
Y el artículo 36:
“Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.
(...)”.
De acuerdo con lo expuesto, dado que el consultante no ha satisfecho importe alguno por la construcción, al estar ya construido el inmueble cuando adquirió el mismo por herencia, el valor de adquisición del inmueble estará formado por la suma del valor declarado o, en su caso, comprobado, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado en la fecha del fallecimiento del causante, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, artículos 33 a 36.