La entidad puede acogerse al régimen especial de arrendamiento de viviendas si cumple los requisitos del artículo 53 TRLIS (mínimo 10 viviendas, superficie máxima 135 m², permanencia mínima 7 años, contabilización separada por inmueble y, si realiza actividades complementarias, que al menos el 55% de rentas tengan derecho a bonificación). La declaración censal presentada antes del 31/12/2006 optando por este régimen determina su entrada en vigor en el período impositivo en que se formule dicha solicitud, siendo aplicable desde la fecha de presentación.
Hechos
La entidad consultante se dedica a la actividad de arrendamiento de inmuebles encuadrada en el epígrafe 861.2 Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p. de las tarifas del Impuesto sobre actividades económicas.
Con fecha anterior al 31/12/2006 ha solicitado, mediante la presentación de la correspondiente declaración censal modelo 036, su inclusión en el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas a efectos del Impuesto sobre Sociedades.
La entidad tiene como objeto principal la explotación y arrendamiento de bienes inmuebles.
En la actualidad posee 11 inmuebles arrendados, destinados todos ellos a vivienda y teniendo todos ellos superficies inferiores a los 135 metros cuadrados, siendo los ingresos por arrendamiento de dichos inmuebles los únicos que percibe la entidad.
La entidad no tiene empleados, sino que la gestión diaria de la misma es llevada por los administradores societarios.
Cuestión planteada
1. No habiéndose alterado las circunstancias, antecedentes y demás datos señalados, y teniendo en cuenta que la entidad cumple las circunstancias expuestas en los puntos primero a quinto, si le es de aplicación el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.
2. En caso afirmativo, y teniendo en cuenta que la declaración censal optando por dicho régimen se presentó con anterioridad al 31/12/2006, en qué período impositivo sería de aplicación dicho régimen especial.
Contestación
El capítulo III del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, regula el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, estableciendo el artículo 53 del TRLIS que:
“1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra c) del apartado 2 siguiente.
A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.
Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.
2. La aplicación del régimen fiscal especial regulado en este capítulo requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 10.
b) Que la superficie construida de cada vivienda no exceda de 135 metros cuadrados.
c) Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos siete años. Este plazo se computará:
(…)
d) Que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que éstos se dividan.
e) En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55 por ciento de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra c) anterior, tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 54.1 de esta Ley.
3. La opción por este régimen deberá comunicarse a la Administración tributaria. El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración tributaria la renuncia al régimen.
4. Cuando a la entidad le resulte de aplicación cualquiera de los restantes regímenes especiales previstos en este Título VII, excepto el de consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo y canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero, no podrá optar por el régimen regulado en este capítulo, sin perjuicio de lo establecido en el párrafo siguiente.
Las entidades a las que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 108 de esta Ley, les sean de aplicación los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión previstos en el capítulo XII de este Título VII, podrán optar entre aplicar dichos incentivos o aplicar el régimen regulado en este capítulo.”
Según establece el apartado 1 del artículo 53 del TRLIS, para poder acogerse a este régimen especial, las sociedades han de tener “como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas”. De la redacción de este precepto se desprende que la actividad de arrendamiento de viviendas requerida es calificada por la norma legal como de actividad económica.
En este sentido, para determinar la existencia de actividad económica, ha de atenderse al artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, que establece que:
“1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas.
2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando concurran las siguientes circunstancias:
a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.
b) Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”
La finalidad del apartado 2 del artículo 27 de la Ley 35/2006, es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda considerarse como una actividad económica, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter.
En lo que se refiere al primero de los requisitos, en el escrito de consulta no se facilita información sobre el mismo.
Por lo que se refiere al segundo de los requisitos exigidos, sólo se entenderá cumplido si el contrato es calificado como laboral por la normativa laboral vigente, cuestión ajena al ámbito tributario. En todo caso, de estar el administrador incluido en el régimen especial de autónomos, sin embargo, tenga un contrato laboral y a jornada completa percibiendo su remuneración por la prestación a la entidad de servicios propios de su objeto social y, por tanto, distintos de los derivados de su mera pertenencia al órgano de administración, dicho requisito se entendería cumplido a los efectos de calificar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica.
Por otra parte, continuando con el apartado 1 del artículo 53 del TRLIS, para poder acogerse al régimen especial, se requiere que la sociedad tenga como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas. En el caso de que la entidad desarrollara actividades complementarias a ella, la letra e) del apartado 2 del artículo 53 del TRLIS, establece que al menos el 55% de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento, han de tener derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 54.1 del TRLIS. Según lo señalado en el escrito de consulta los únicos ingresos que percibe la entidad son los procedentes del arrendamiento de 11 inmuebles, destinados todos ellos a vivienda, por lo que en la medida en que los mismos cumplieran todos los requisitos que se requieren para tener derecho a la aplicación de la bonificación prevista en el artículo 54 del TRLIS, se entendería dada la condición relativa a la actividad económica principal de la entidad y sus posibles actividades complementarias.
En la medida en que la entidad consultante cumpla los restantes requisitos establecidos en el capítulo III del título VII del TRLIS, cuestión sobre la que no es posible pronunciarse al no deducirse del escrito de consulta información suficiente para asegurar el cumplimiento de todos ellos, podrá aplicar el régimen fiscal especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda.
Por otra parte, el apartado 3 del artículo 53 del TRLIS establece que el régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a la comunicación de la opción por el mismo a la Administración tributaria. Si la entidad consultante cumple los requisitos, podrá optar por aplicar el régimen especial, comunicando dicha opción a la Administración tributaria, sin necesidad de que ésta lo autorice. Se trata de un régimen optativo de aplicación directa, no rogado, por lo que no es necesaria ninguna autorización o aceptación expresa por parte de la Administración Tributaria.
En el escrito de consulta no se indica cuándo se comunicó la opción, sino únicamente que tal comunicación se presentó con anterioridad al 31/12/2006. En el supuesto de que se hubiera presentado dentro del ejercicio 2006, y que el ejercicio económico de la entidad coincidiera con el año natural, la entidad podrá aplicar el régimen especial en el período impositivo correspondiente a 2006, siempre que, como ya se ha indicado, se cumpliesen los requisitos para ello, y aplicándose asimismo en los sucesivos períodos que concluyan antes de que se comunique a la Administración tributaria la renuncia al régimen.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIS RDLeg 4/2004 art. 53