Los honorarios profesionales, suplidos y gastos judiciales devengados en procedimientos ordinarios y cautelares relativos a un contrato de opción de compra no constituyen cargas deducibles de la base imponible en la transmisión patrimonial del inmueble a efectos de ITPAJD. Conforme al artículo 10 TRLITPAJD, solo son deducibles las cargas que disminuyan el valor real del bien, no los gastos derivados de la adquisición del derecho; tales honorarios y gastos son asumibles únicamente por quien los causa en el curso del procedimiento judicial.
Hechos
El consultante actúa en calidad de síndico, liquidador o administrador concursa! en el proceso concursal de una persona física no residente en España. Se plantea la futura transmisión de un inmueble situado en territorio español cuyo titular registral es la persona física no residente en territorio español que ha sido declarada en concurso por un Tribunal del Reino Unido.
Se ha tramitado ante los Tribunales españoles un procedimiento de exequator para el reconocimiento y ejecución de las resoluciones dictadas por el Tribunal Superior de Justicia británico relacionadas con la declaración de concurso del titular registral con la finalidad de obtener la inscripción en el Registro de la Propiedad del poder de disposición y la legitimación del síndico (trustee) sobre el inmueble cuya venta se pretende. Por otra parte, se han iniciado acciones judiciales por una sociedad española contra el titular del inmueble basadas en la condición de optante de la sociedad que interpone la demanda, de acuerdo con un supuesto contrato de opción de compra formalizado en el año 2005 por el titular declarado en concurso. Como consecuencia de dicho procedimiento, el administrador concursal ha incurrido en una serie de gastos derivados de la defensa procesal frente al procedimiento entablado por el optante. Los procedimientos seguidos por el Administrador concursal en este asunto se refieren tanto al objeto principal del litigio, acreditación y efectos del contrato de opción de compra sobre el inmueble, como al procedimiento accesorio de solicitud de medidas cautelares encaminado a la determinación del destino de los rendimientos obtenidos por la explotación económica del inmueble en los últimos años.
Cuestión planteada
Calificación de los honorarios profesionales, suplidos y gastos devengados en el procedimiento judicial ordinario y en el accesorio de medidas cautelares seguidos en relación con el supuesto contrato de opción de compra como gastos inherentes a la transmisión al efecto de su consideración como parte del valor de transmisión del inmueble, a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Contestación
En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:
El artículo 7 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) –en adelante, TRLITPAJD–, que regula el hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, dispone lo siguiente en sus apartados 1, letra A), y 5:
“Artículo 7.º
1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:
A) Las transmisiones onerosas por actos “inter vivos” de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
[…]
5. No estarán sujetas al concepto de “transmisiones patrimoniales onerosas”, regulado en el presente Título, las operaciones enumeradas anteriormente cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetas a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido. También quedarán sujetas las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.”.
Por su parte, el artículo 8 del TRLITPAJD, que regula el sujeto pasivo de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, determina en su letra a) lo siguiente:
“Estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:
a) En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere.”.
Por último, la base imponible de esta modalidad del impuesto se regula en el artículo 10 del referido TRLITPAJD, estableciendo la siguiente regla general:
“1. La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.”.
Conforme a los preceptos transcritos cabe sentar las siguientes
CONCLUSIONES:
Primera: La transmisión de un inmueble sito en España estará sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, salvo que resulte de aplicación el supuesto de no sujeción regulado en el apartado 5 del artículo 7 del TRLITPAJD, circunstancia que no parece concurrir, conforme a lo expuesto por el consultante. La sujeción se producirá con independencia cuál sea la residencia del dueño del inmueble, ya que el punto de conexión será la situación del inmueble, es decir, por el hecho de radicar en territorio español.
Segunda: El sujeto pasivo de la transmisión será el adquirente del inmueble.
Tercera: La base imponible de la transmisión del inmueble estará constituida por el valor real de dicho inmueble. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan su valor real –circunstancia que no parece concurrir en este caso–, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca. En este sentido, los honorarios profesionales, suplidos y gastos devengados en los procedimientos judiciales, a los que se refiere el escrito de consulta al efecto de su consideración como parte del valor de transmisión del inmueble, no tienen relevancia a efectos de la determinación de la base imponible del impuesto, que depende no de los gastos o costes incurridos por las partes intervinientes en la transmisión, sino por el valor real del inmueble a transmitir.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 7-1-A) y 5, 8-a) y 10-1