En los contratos de acceso diferido a la propiedad de viviendas protegidas, la fecha de adquisición fiscal es la del otorgamiento de la escritura pública de compraventa (momento en que se consolida el dominio), no la de la adjudicación de la posesión. El contrato inicial constituye título pero no modo; requiere tradición del bien inmueble mediante escritura pública para que se perfeccione la adquisición conforme a la teoría del título y el modo del Derecho civil español.
Hechos
En el año 1947 fueron otorgados contratos de adjudicación de viviendas en amortización por el Ayuntamiento de El Tiemblo, por los que los adjudicatarios recibían en esa fecha la posesión de las viviendas, conservando el Ayuntamiento el pleno dominio de las mismas. De acuerdo con las estipulaciones del contrato de adjudicación, la propiedad se adquiriría una vez amortizado el importe total de las viviendas y cumplidas las obligaciones derivadas del mismo, formalizándose, a partir de ese momento, la correspondiente escritura pública de compraventa.
Cuestión planteada
Fecha de adquisición de las viviendas.
Contestación
De la documentación aportada en el escrito de consulta se deduce que se trata de un supuesto de acceso diferido a la propiedad. De acuerdo con el artículo 132 del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial, aprobado por el Real Decreto 2114/1968, de 24 de julio (BOE de 7 de septiembre), “por el contrato de acceso diferido a la propiedad de las viviendas de protección oficial se transfiere al cesionario la posesión de la vivienda, conservando el cedente su dominio hasta tanto aquel le haya satisfecho la totalidad de las cantidades a que esté obligado.(…).” El artículo 135 del mismo texto reglamentario establece que “terminado el plazo señalado en el contrato y cumplidas las condiciones pactadas, se procederá al otorgamiento de escritura pública de compraventa, transmitiéndose el dominio de la vivienda al cesionario, (…).”
De acuerdo con reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 10-12.1991, 23-12-1992, 12-03-1993, 9-12-1999), el contrato de acceso diferido a la propiedad es un contrato de compraventa con reserva de propiedad a favor del cedente hasta el pago total del precio por el adjudicatario, momento en que se consolida la adjudicación, que tiene como finalidad principal servir de título para la adquisición de la propiedad, a falta tan solo del reglamentario otorgamiento de escritura pública.
Por tanto, la fecha de adquisición de las viviendas será la fecha en que se adquiere la propiedad de las mismas, no pudiéndose considerar como tal la fecha de adjudicación de la posesión por el cedente, sino la fecha en que, de acuerdo con las normas civiles, se entiende adquirido el dominio.
Para determinar la fecha de adquisición, se estará a lo dispuesto en el artículo 1462 del Código Civil según el cual: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
El Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo para determinar la fecha de adquisición, de tal manera que “no se transfiere … el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de adquisición del inmueble, a todos los efectos.
Si la adquisición se hubiera realizado con anterioridad a aquella mediante contrato privado, será necesario, además de dicho contrato (título), que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida (modo), con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, la fecha de adquisición de las viviendas sería la del otorgamiento de escritura pública.
No obstante, de acuerdo con la jurisprudencia y la doctrina a que anteriormente se ha hecho referencia, si el contrato de acceso diferido a la propiedad, una vez transcurrido el período de amortización indicado en el mismo y efectuado el pago total del precio, pudiera ser considerado título suficiente que acreditase la propiedad, con carácter previo al otorgamiento de escritura pública, al que el cedente está obligado, podría considerarse como fecha de adquisición la fecha en que estos requisitos se consideran cumplidos, dado que las viviendas ya habían sido entregadas.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35