La venta de parcelas urbanizadas a través de Juntas de Compensación no constituye automáticamente actividad económica de promoción inmobiliaria en cabeza de los propietarios cedentes, aunque financien las obras mediante aportaciones. La calificación requiere análisis caso por caso de las circunstancias particulares de cada partícipe para determinar si existe ordenación por cuenta propia de medios productivos con finalidad de venta; la mera titularidad y financiación de urbanización no es determinante si la Junta actúa con naturaleza fiduciaria limitada a tareas de urbanización manteniendo el propietario la titularidad del terreno.
Hechos
La consultante, su madre y su hermana son propietarias de unos terrenos que van a proceder a urbanizar, siendo ellas mismas las promotoras del proyecto de urbanización.
Cuestión planteada
Si existiría actividad empresarial o la posterior venta de las parcelas resultantes tributarían como ganancias patrimoniales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Contestación
Los requisitos para la consideración de la existencia de una actividad económica a efectos del IRPF se establecen en el artículo 27.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF-, en cuyos dos primeros párrafos se dispone:
“1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas.
(…).”
A ese respecto, constituye doctrina reiterada de este Centro Directivo que la promoción inmobiliaria para su posterior venta supone, en todo caso, una actividad económica, al existir una ordenación por cuenta propia de medios productivos con la finalidad de vender los inmuebles promovidos. En relación con esta actividad no han de cumplirse los requisitos del apartado 2 del artículo 27 de la LIRPF, que se refiere a la actividad de arrendamiento, actividad distinta de la promoción inmobiliaria. Además, la mera intención o voluntad de llevar a cabo una actividad de promoción inmobiliaria no implica su comienzo efectivo.
No obstante lo anterior, cuando la actividad quede limitada a la urbanización de terrenos destinados a la venta, realizadas a través de Juntas de compensación, debe señalarse que constituye asimismo doctrina reiterada de este Centro Directivo que en el caso de Juntas de compensación de naturaleza fiduciaria que se limitan a realizar en favor de sus miembros las tareas de urbanización, manteniendo éstos la propiedad de los terrenos, dicha circunstancia no significa necesariamente que los propietarios que ceden los terrenos, aunque financien mediante sus aportaciones o derramas las obras de urbanización, desarrollen una actividad económica de promoción inmobiliaria.
Por tanto habrá que analizar, en cada caso concreto, las circunstancias de cada uno de los partícipes de la junta para determinar si desarrollan o no una actividad económica. Lógicamente, si con anterioridad el partícipe en la junta desarrollaba operaciones de promoción o bien las realiza con posterioridad a la adjudicación de los terrenos urbanizados, es evidente que lleva a cabo una actividad de promoción inmobiliaria. Además pueden señalarse como indicios de realización de una actividad económica en relación con los terrenos cedidos a la junta, entre otros, la participación efectiva en la gestión de la junta. De darse alguna de estas circunstancias, los terrenos tendrían la consideración de existencias, generando su venta rendimientos de actividades económicas a efectos del IRPF.
En el caso concreto consultado, únicamente se manifiesta en el escrito de consulta que las propietarias de los terrenos van a ser las promotoras del proyecto de urbanización siendo ellas mismas las que van a realizar directamente la urbanización.
Por lo tanto, de los escasos datos proporcionados se puede deducir que se dan las circunstancias para la consideración de la existencia de una actividad económica de promoción inmobiliaria en los propietarios, al desarrollar una actividad de urbanización (total o parcial) sobre sus terrenos para transmitirlos, manteniendo los propietarios la propiedad de los terrenos y adquiriendo la de la obra realizada sobre los mismos. Tampoco afectaría a dicha calificación el hecho de que se encargara a un tercero la ejecución material de la obra, pudiendo el promotor desarrollarla por sí mismo (caso del empresario promotor que es a su vez constructor) o encargarla a un tercero constructor.
En consecuencia, los terrenos urbanizados tendrían la consideración de existencias y su transmisión dará lugar a rendimientos de actividades económicas y no a ganancias o pérdidas patrimoniales.
Lo que comunico a ustedes con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, artículo 27.