La subrogación y novación modificativa de créditos hipotecarios no se benefician de la exención ITP/AJD regulada en art. 7 Ley 2/1994 porque el ámbito de aplicación de esta norma se circunscribe exclusivamente a "préstamos hipotecarios" (definición específica del art. 1 Ley 2/1994), categoría que no comprende genéricamente los "créditos hipotecarios". La DGT mantiene esta interpretación pese a las modificaciones introducidas por Ley 41/2007, considerando que el perímetro normativo de la exención no se ha visto alterado y que la equiparación solicitada carece de cobertura legal.
Hechos
El consultante tiene un crédito hipotecario, sobre el que se plantea la posibilidad de efectuar una subrogación y una novación modificativa en los términos regulados en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
Cuestión planteada
Si la subrogación o la novación modificativa de un crédito hipotecario serían equiparables a las de préstamos hipotecarios y, en consecuencia, podrían beneficiarse de la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados regulada en el artículo 7 de la también citada Ley 2/1994.
Contestación
En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:
La cuestión suscitada por el consultante ha sido objeto de análisis por este Centro Directivo en anteriores contestaciones a consultas, entre las que puede citarse la de 16 de junio de 2008 (V1291-08) y la de 6 de agosto de 2009 (V1829-09). A continuación se reproduce la primera de ellas, que resulta plenamente aplicable a la consulta planteada:
«El artículo 1 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994) establece el ámbito de aplicación de dicha Ley en los siguientes términos:
“1. Las Entidades financieras a las que se refiere el artículo 2.º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras Entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta ley.
2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.”
El precepto transcrito no ha sido modificado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (BOE de 8 de diciembre de 2007), por lo que cabe afirmar que el ámbito de aplicación de la referida Ley 2/1994 se ha mantenido inalterado tras la entrada en vigor de la Ley 41/2007. La interpretación de las modificaciones introducidas por esta Ley debe partir de esta premisa.
Por otra parte, como indica el consultante, el artículo 13 de la Ley 41/2007 ha modificado el contenido del artículo 2 de la Ley 2/1994. La nueva redacción de los párrafos 1 y 2 es la siguiente:
“El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.
La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos.”
La novedad de esta parte del precepto reside en el último inciso del actual párrafo segundo, que ha sido añadido por la Ley 41/2007. Es decir, la frase “Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos” es nueva. De ella, destaca la parte subrayada, pues en ella parece fundarse el consultante para considerar que la nueva redacción permite la subrogación no sólo de préstamos hipotecarios sino también de créditos hipotecarios. Ahora bien, en opinión de este Centro Directivo, la interpretación conjunta y sistemática de los artículos 1 y 2 de la Ley 2/1994 no debe conducir a tal conclusión; y ello, por los siguientes argumentos:
Como se ha indicado, el ámbito de aplicación de la Ley 2/1994 no ha sido modificado por la Ley 41/2007. En consecuencia, como dispone el artículo 1 de aquella, su ámbito de aplicación se extiende a los préstamos hipotecarios concedidos por entidades financieras. Debe subrayarse que dicho artículo 1 sólo se refiere a préstamos hipotecarios, tanto en su párrafo primero –“…podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos …”– como en el segundo –“La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario …”–, lo cual debe llevar a la conclusión de que la regulación contenida en la Ley 2/1994 es aplicable a los préstamos hipotecarios que cumplan los requisitos legales, pero no a los créditos hipotecarios, pues no aparecen recogidos en el ámbito de aplicación de la Ley. Tampoco parece razonable considerar que cuando la Ley habla de préstamos hipotecarios debe entenderse, por analogía, que también han de entenderse comprendidos los créditos hipotecarios, en primer lugar, porque el artículo 14 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre de 2003) proscribe la aplicación de la analogía tanto para extender más allá de sus términos estrictos tanto el ámbito del hecho imponible como el de las exenciones y demás beneficios o incentivos fiscales. Pero es que, además, cuando la Ley ha querido referirse tanto a préstamos hipotecarios como a créditos hipotecarios, así lo ha hecho, como se puede observar en el segundo inciso del párrafo segundo del artículo 2 de la Ley 2/1994, ya transcrito y que parece ser el fundamento en que basa el consultante su criterio.
Una vez expuesto el criterio de la Dirección General de Tributos sobre la posibilidad de aplicar el régimen previsto en la Ley 2/1994 a los créditos hipotecarios, queda por exponer cómo debe interpretarse el referido inciso contenido en el artículo 2, párrafo segundo de la Ley 2/1994 que determina que “Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos”.
A juicio de este Centro Directivo, el referido inciso no debe interpretarse en el sentido de que la entidad financiera en cuestión pueda ser subrogada indistintamente en préstamos hipotecarios y créditos hipotecarios, sino en el sentido de que cuando una entidad financiera se proponga ser subrogada en un préstamo hipotecario deberá, además, subrogarse en todos los demás préstamos y créditos hipotecarios inscritos sobre la finca en cuestión y a favor del mismo acreedor. Es decir, que la posibilidad de subrogarse en un crédito hipotecario requiere en todo caso la subrogación en un préstamo hipotecario, siendo esta última la operación principal de la que la subrogación será una operación accesoria y dependiente de ella, sin que sea posible la subrogación de un crédito hipotecario de forma autónoma.
CONCLUSIONES:
Primera: El ámbito de aplicación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, se extiende a la subrogación y novación de préstamos hipotecarios en los términos y con las condiciones en ella regulados, pero no a la subrogación o novación de créditos hipotecarios, sin perjuicio de lo que se indica en la siguiente conclusión.
Segunda: No obstante lo anterior, en el caso de que una entidad financiera desee subrogarse en un préstamo hipotecario, si existe más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito sobre la finca en cuestión y a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos, con independencia de que sean préstamos hipotecarios o créditos hipotecarios.
Tercera: Por lo expuesto en las dos conclusiones anteriores, al instrumentar la subrogación conforme a la Ley 2/1994, no es posible que la entidad financiera, además de modificar el tipo de interés y el plazo, realice la novación de un crédito hipotecario en préstamo hipotecario, precisamente porque la Ley 2/1994 no ampara la subrogación de créditos hipotecarios de forma autónoma.»
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 2/1994, arts. 1, 2 y 9