La venta de una parcela genera obligación de clasificación en el epígrafe 833.1 (IAE) si constituye ejercicio de actividad empresarial conforme al artículo 79.1 TRLRHL —ordenación por cuenta propia de medios para intervenir en producción o distribución de bienes—, independientemente de su calificación en IRPF. Excepción: si el terreno figura en activo fijo inventariado con más de dos años de antelación, la transmisión queda exenta del IAE por aplicación del artículo 81.1 TRLRHL. La consideración de actividad empresarial a efectos de IAE es autónoma respecto del IRPF.
Hechos
Venta de una parcela. Hecho imponible. Clasificación.
Cuestión planteada
Se desea saber si la venta de una parcela da origen a la obligación de clasificarse en el epígrafe 833.1, "Promoción de terrenos", de la sección primera de las Tarifas y la relación existente entre dicho epígrafe y la consideración de actividad empresarial a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Contestación
1º) En primer lugar, conviene señalar que el Impuesto sobre Actividades Económicas se rige por sus propias normas, principalmente el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) y las Tarifas e Instrucción del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas ambas por Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre.
Por tanto, para delimitar la existencia o no de una actividad económica a efectos del Impuesto sobre Actividades Económicas se tendrán en cuenta los criterios y definiciones contenidas en dichas disposiciones.
2º) En este sentido, el artículo 78.1 del TRLRHL establece que “El Impuesto sobre Actividades Económicas es un tributo directo de carácter real, cuyo hecho imponible está constituido por el mero ejercicio, en territorio nacional, de actividades empresariales, profesionales o artísticas, se ejerzan o no en local determinado y se hallen o no especificadas en las tarifas del impuesto”.
3º) Por otro lado, el artículo 79.1 del TRLRHL, así como la regla 3ª.1 de la Instrucción, disponen que, a efectos de este impuesto, tienen la consideración de actividades económicas, cualesquiera actividades de carácter empresarial, profesional o artístico. A estos efectos, se considera que una actividad se ejerce con carácter empresarial, profesional o artístico, cuando suponga la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos, o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios (con independencia de otras definiciones o consideraciones a efectos de otros impuestos, como, por ejemplo, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, al que se hace referencia en el escrito de consulta).
4º) El artículo 81.1 del TRLRHL establece que no constituye hecho imponible del Impuesto sobre Actividades Económicas “La enajenación de bienes integrados en el activo fijo de las empresas que hubieran figurado debidamente inventariados como tal inmovilizado con más de dos años de antelación a la fecha de transmitirse, y la venta de bienes de uso particular y privado del vendedor siempre que los hubiese utilizado durante igual período de tiempo”.
Por tanto, solamente en el supuesto de que la venta del terreno se hubiera producido después de que el mismo hubiera estado integrado en el activo fijo de la empresa y, además, hubiera figurado debidamente inventariado como tal inmovilizado con más de dos años de antelación a la fecha de transmitirse, no se habría producido el hecho imponible y, por tanto, tal operación no estaría sujeta al impuesto, lo que requeriría además, un cambio voluntario de afectación (no estaría destinado a la venta) y el cumplimiento de las respectivas normas contables.
5º) El epígrafe 833.1 de la sección primera de las Tarifas clasifica la actividad de “Promoción de terrenos”, que comprende, según su nota adjunta, la compra o venta en nombre y por cuenta propia, así como la urbanización, parcelación, etc., de terrenos, todo ello con el fin de venderlos.
En aplicación de lo dispuesto en las notas comunes al citado grupo 833 de la sección primera, la parte fija de la cuota del epígrafe 833.1 se exigirá, en todo caso, con independencia de la venta o no de terrenos. A su vez, la parte de cuota por metro cuadrado se exigirá al formalizarse las enajenaciones, cualquiera que sea la clase de contrato y forma de pago convenida, estando obligado el sujeto pasivo a presentar en la Administración Tributaria competente dentro del primer mes de cada año natural declaración de variación de los metros cuadrados edificados o a edificar, urbanizados o a urbanizar, cuyas enajenaciones hayan tenido lugar durante el año inmediato anterior, sin que sea necesario presentar declaraciones cuando no se hayan efectuado ventas. En el supuesto de cese en el ejercicio de la actividad antes del 1 de enero, la declaración de los metros cuadrados edificados o a edificar, urbanizados o a urbanizar, cuyas enajenaciones hayan tenido lugar durante el año en el que se produce el cese deberá presentarse conjuntamente con la declaración de baja.
Además, cuando la actividad clasificada en el epígrafe 833.1 tenga por objeto inmuebles sujetos a la legislación de viviendas de protección oficial, la parte de la cuota correspondiente a cada metro cuadrado edificado o por edificar vendido será el 50 por 100 de la que corresponda.
Las cuotas de este epígrafe son independientes de las que puedan corresponder por la actividad de construcción.
La característica fundamental de la actividad del grupo 833, “Promoción inmobiliaria”, de la sección primera, es que su finalidad última es la venta de los inmuebles previamente adquiridos. Es decir, lo que determina que la venta de un inmueble origine la obligación de tributar por dicho grupo 833 es que la adquisición del mismo, en su momento, se hiciese con el fin de venderlo.
El epígrafe 833.1, “Promoción de terrenos”, comprende la compra o venta en nombre y por cuenta propia de terrenos, sean de la naturaleza que sean, además de la posible urbanización o parcelación de los mismos, todo ello con el fin de venderlos. La cuota variable se aplica por cada metro cuadrado de terreno urbanizado o parcelado que sea vendido.
6º) Aplicando lo hasta aquí expuesto al caso planteado en la presente consulta, en cuyo escrito correspondiente la consultante manifiesta su disposición de vender un terreno adquirido hace más de un año con dicho propósito, resulta que:
La propia compra del terreno con el fin de venderlo a que se refiere la consulta supone, en aplicación del artículo 79.1 del TRLRHL y de la regla 3ª de la Instrucción para la aplicación de las tarifas, la realización del hecho imponible del Impuesto sobre Actividades Económicas, y por tanto, la sujeción al mismo, ya que en sí misma dicha compra constituye la ordenación por cuenta propia de medios materiales con la finalidad, en este caso, de intervenir en la distribución de bienes inmuebles (terrenos).
La rúbrica que clasifica dicha actividad es, como se ha visto, el epígrafe 833.1, “Promoción de terrenos”, de la sección primera, de modo que, el titular de la actividad deberá clasificarse en el mismo y tributar por la parte fija de su cuota a que se refiere la nota común 1ª al grupo 833.
Además, la parte de cuota por metro cuadrado de terreno urbanizado o parcelado vendido se exigirá al formalizarse las enajenaciones, cualquiera que sea la clase de contrato y forma de pago convenida, estando obligado el sujeto pasivo a presentar en la Administración Tributaria competente dentro del primer mes de cada año natural declaración de variación de los metros cuadrados urbanizados o a urbanizar, cuyas enajenaciones hayan tenido lugar durante el año inmediato anterior, sin que sea necesario presentar declaraciones cuando no se hayan efectuado ventas.
Las anteriores consideraciones son independientes del momento en que se produjera la venta y de la aprobación o no de Plan Parcial, existencia o no de Junta de Compensación, proyecto de urbanización, etc.
Por último, habrá que tener en cuenta la posible aplicación de las exenciones previstas en el artículo 82.1 del TRLRHL.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TAR/INST IAE RD Leg. 1175/1990: epígrafe 833.1 sección primera y regla 3ª.1 Instrucción
TRLRHL RD Leg. 2/2004, artículos 78.1, 79.1, 81.1 y 82.1