La exención por reinversión en vivienda habitual del artículo 38 LIRPF requiere reinvertir el importe obtenido en la adquisición de nueva vivienda habitual dentro de un plazo máximo de dos años (o en los dos años anteriores a la transmisión). No existe previsión normativa para ampliar ese plazo de reinversión; su incumplimiento comporta la pérdida de la exención y la sujeción de la ganancia patrimonial completa o proporcional, con obligación de autoliquidación complementaria e intereses de demora.
Hechos
Los consultantes transmiten su vivienda habitual el 10 de enero de 2008 teniendo la intención de reinvertir la totalidad del importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual, proceso que iniciaron con anterioridad, en 2006, al firmar un contrato de compraventa sobre una vivienda en construcción y por lo que satisficieron determinadas cantidades entre 2006 y 2007, el resto lo pagarían al escriturar. El 1 de febrero de 2008, finalizadas las obras de construcción y ante el retraso para escriturar, por problemas de la constructora, se les hace entrega de las llaves de la vivienda para su uso. A finales de 2010 todavía no han podido escriturar estando, por tanto, pendiente de entrega el importe restante del precio de compra, a cuyo fin tienen reservado el importe obtenido en la venta de 2008.
Cuestión planteada
Posibilidad de ampliar el plazo para reinvertir el importe obtenido en la transmisión en la adquisición de la nueva vivienda habitual.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38 de la Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelanta RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…).
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
En el presente caso, cabe entender que la vivienda en la que se desea reinvertir es adquirida jurídicamente el 1 de febrero de 2008, fecha en la que existiendo contrato de compraventa se hace entrega de las llaves acreditándose así la tradición de la cosa vendida; y para cuya adquisición habían satisfecho determinadas cantidades con antelación a dicha fecha, estando pendientes de pago otras, hasta el momento en el que se otorgue la escritura pública de compraventa.
Habiendo transmitido la vivienda habitual el 10 de enero de 2008 y adquirido una nueva habitual dentro del plazo requerido, los consultantes podrán acogerse a la exención por reinversión en función de las cantidades que del total importe obtenido destinen desde la fecha de transmisión y dentro de los dos años posteriores a la misma –hasta el 10 de enero de 2010– ha satisfacer cantidades pendientes de pago vinculadas con la nueva vivienda habitual.
Por la parte del importe obtenido que no sea reinvertida en el mencionado plazo o en caso de incumplirse cualquier otro requisito contenido en el citado artículo 41, los contribuyentes perderán, proporcionalmente, el derecho a exonerar de gravamen la ganancia patrimonial generada, debiendo proceder a regularizar su situación tributaria conforme dispone el artículo 41.4 del Reglamento del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 38, RD 439/2007, Art. 41