La exención por transmisión de vivienda habitual por mayor de 65 años (art. 33.4.b) LIRPF) resulta de aplicación a la ganancia patrimonial generada por la venta de una parte segregada de la vivienda habitual, siempre que el inmueble mantenga la condición de vivienda habitual en el momento de la transmisión o la hubiera ostentado hasta cualquier día de los dos años anteriores (art. 54.4 RIRPF). La segregación de una porción no altera per se la consideración de habitual respecto del bien, siendo determinante que la transmisión se realice dentro del plazo de dos años desde que cesó la residencia efectiva o, alternativamente, que la vivienda constituya aún residencia habitual en la fecha de enajenación.
Hechos
El consultante, de 76 años de edad, procede en enero de 2007 (tras realizar las oportunas obras durante el ejercicio 2006) a segregar registralmente el 40% del piso que viene constituyendo su vivienda habitual desde que lo adquirió en 1981; resultando dos fincas registrales diferenciadas. Poco después, transmite la finca que representa el 40% de la original, manteniendo su residencia habitual en la otra finca registral resultante, de 114 m2 aproximadamente.
Cuestión planteada
Posibilidad de acogerse a la exención de la ganancia patrimonial generada por la transmisión por ser mayor de 65 años.
Contestación
El concepto de vivienda habitual a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, así como de la exención por reinversión en vivienda habitual, se recoge en el artículo 68.1.3º de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre) y, en su desarrollo, en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), el cual, entre otros, dispone:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.
(…).
La vivienda habitual se configura, por tanto, desde una perspectiva temporal que exige una residencia continuada de al menos tres años. Esta residencia continuada supone una utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, circunstancias que no se ven alteradas por las ausencias temporales.
Todo inmueble que haya adquirido la consideración de vivienda habitual del contribuyente como consecuencia de cumplir con los requisitos contenidos en el artículo 54 del RIRPF la mantendrá en tanto continué constituyendo su residencia habitual a título de propietario, perdiendo tal condición desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los dos requisitos –pleno dominio o residencia habitual– respecto del mismo.
El citado artículo 54, introduce, respecto del concepto de vivienda habitual contenido en la normativa precedente, un nuevo apartado 4, con el siguiente tenor:
“4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.
De esta forma, se permite que el contribuyente pueda dejar de residir efectivamente en la vivienda que hubo alcanzado la consideración de habitual disponiendo de un plazo adicional para su venta sin la pérdida de la correspondiente exención.
El apartado 4, letra b) del artículo 33 de la LIRPF dispone que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años”.
En el presente caso, el contribuyente segrega una parte de la que viene constituyendo su vivienda habitual, procediendo a vender dicha parte. Al efectuarse la transmisión en el año 2007 y habiendo constituido el área segregada parte de su residencia y vivienda habitual dentro de los dos años precedentes a dicha transmisión, y teniendo el contribuyente más de 65 años, cabe concluir que la ganancia patrimonial generada por la transmisión sí queda exonerada de tributación.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006 Arts. 33.4 y 68.1
RIRPF RD 439/2007 Art. 54.4