La transmisión de vivienda habitual genera ganancia o pérdida patrimonial según el artículo 33 LIRPF, calculada como diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición (actualizado mediante coeficientes para inmuebles). En donaciones, el valor de transmisión será el resultante de las normas del ISD sin exceder valor de mercado. La calificación como ganancia/pérdida patrimonial se produce independientemente del título (oneroso o lucrativo) y del momento de transmisión.
Hechos
La consultante es titular de dos viviendas, sitas ambas en la localidad de Cullera, y tiene intención de vender a terceros o donar a su hermana la que constituye su vivienda habitual, adquirida el 4 de julio de 2002.
Cuestión planteada
Tributación de la operación.
Contestación
La transmisión de la vivienda habitual, tanto si es a título oneroso (compraventa) como si es a título lucrativo (donación), y se efectúa antes o después del 31 de diciembre de 2010, generará en la consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto, para las transmisiones onerosas o lucrativas, respectivamente.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
En el caso de efectuar una donación de la vivienda, el importe real a que se refiere el apartado 3 del citado artículo 35 será el valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley del Impuesto.
Todo ello sin perjuicio de los beneficios fiscales que pueden aplicarse a la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, como la exención de la ganancia patrimonial derivada de su transmisión por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia (artículo 33.4.b) de la Ley del Impuesto, y la exención por reinversión en la adquisición de una nueva vivienda habitual, regulada en el artículo 38 de la citada Ley y desarrollada en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), siempre que, en ambos casos, se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, circunstancias no manifestadas por la consultante en el escrito de consulta.
La ganancia o pérdida patrimonial así determinada se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto.
Si se genera una ganancia patrimonial tributará al tipo de gravamen del ahorro previsto en los artículos 66 y 76 de la Ley del Impuesto, es decir, al 19 por 100 los primeros 6.000 euros de base del ahorro, y a partir de dicha cuantía al 21 por 100. Si se generase una pérdida patrimonial, su importe se compensará con las ganancias patrimoniales a integrar en la base imponible del ahorro obtenidas en el mismo período impositivo, y en caso de no haberse obtenido o el resultado de esta compensación arrojase un saldo negativo, su importe sólo podrá compensarse con el positivo que se ponga de manifiesto en los cuatro años siguientes, salvo que la pérdida derivase de la donación de la vivienda, en cuyo caso esta pérdida no se computará a efectos del impuesto, de acuerdo con el artículo 33.5 c) del citado texto legal, que determina que no se computarán como pérdidas patrimoniales las debidas a transmisiones lucrativas por actos inter vivos o a liberalidades.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, 36 y 49