La exención por reinversión en vivienda habitual del artículo 39 RIRPF es aplicable cuando el importe total obtenido en la transmisión se reinvierte íntegramente en la adquisición de una nueva vivienda habitual, siempre que ambas reúnan la condición de habitualidad conforme al artículo 53 RIRPF (residencia continuada mínimo tres años o circunstancias justificadas que eximan de este requisito). La fecha de adquisición relevante es la de otorgamiento de escritura pública, que acredita la tradición del inmueble y genera el derecho de propiedad a efectos fiscales.
Hechos
El consultante firmó un contrato privado de compra de una vivienda en construcción el 9 de septiembre de 2002. En diciembre de 2004 se firma la escritura de compraventa pese a que la fecha inicial prevista de entrega de la vivienda era diciembre de 2003.
Cuestión planteada
En el caso de adquirir otra vivienda en 2006, reinvirtiendo en ella el importe obtenido por la venta de la anterior, sería aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
El apartado 1 del artículo 39 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, (B.O.E. de 4 de agosto) –en adelante RIRPF– establece que “podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 54.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento”.
Estableciendo el apartado 1 del artículo 53 del RIRPF que “Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”.
El Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo para determinar la fecha de adquisición, de tal manera que “no se transfiere … el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de adquisición del inmueble, a todos los efectos.
Si la adquisición se hubiera realizado con anterioridad a aquella mediante contrato privado, será necesario, además de dicho contrato (título), que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida (modo), con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas. La acreditación de la entrega de la finca podrá realizarse, según dispone el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho. La valoración de la prueba le corresponderá a los órganos que tienen atribuidas las competencias de comprobación e inspección de la Administración Tributaria. A falta de prueba o si ésta fuera insuficiente, la fecha de adquisición será la del otorgamiento de escritura pública.
En el presente caso, la adquisición, en sentido jurídico, de la vivienda que se pretende enajenar en 2006 se produjo, mediante la concurrencia del título y el modo, en diciembre de 2004 mediante el otorgamiento de escritura pública. Por tanto, si la vivienda se enajena en 2006 no habrá podido constituir la residencia del contribuyente durante al menos tres años, por lo que no podrá ser considerada vivienda habitual del contribuyente lo que determinará la imposibilidad de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Arts. 39-1, 53-1; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 36.