Los pagos de préstamos hipotecarios que gravan la vivienda habitual son deducibles únicamente en la medida que correspondan a amortización del principal e intereses derivados de financiación ajena destinada específicamente a la adquisición o rehabilitación de la vivienda. La deducción se practica conforme se devuelve el principal y se abonan los intereses, dentro del límite máximo anual y aplicando el porcentaje establecido sobre la base de deducción. La inclusión de estas partidas requiere verificar que el préstamo se aplicó efectivamente a la adquisición de la vivienda y no a otras finalidades.
Hechos
La consultante, casada en régimen de separación de bienes, adquirió mediante escritura pública de 4 de septiembre de 2001, junto con su marido, una vivienda por 41.469, 84 euros.
El 22 de febrero de 2007, se dictó Sentencia de divorcio, en la que se estableció, de acuerdo con el convenio regulador, la adjudicación de la referida vivienda a la consultante.
En dicho Convenio se establecía el valor del inmueble en 130.713 euros, y se acordaba el pago del precio de la mitad de la vivienda correspondiente al marido (65.365,5 euros), mediante, por un lado, la subrogación de la consultante en la totalidad de los préstamos hipotecarios que gravaban la finca, pendientes a la fecha, y que ascendían en total a 82.634,19 euros, asumiendo por tanto la mitad correspondiente al marido (41.318 euros), y, por otro lado, mediante la entrega de 24.039 euros.
Para el pago de dicha mitad de la vivienda, la consultante habría contratado en escritura pública de 19 de abril de 2007 un nuevo préstamo hipotecario por importe de 36.000 euros.
Cuestión planteada
Se cuestiona si son deducibles por inversión en vivienda habitual, los pagos correspondientes a los préstamos hipotecarios que gravan la vivienda.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge, para el año 2007, en los artículos 68.1 y 78 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, LIRPF, (BOE de 29 de noviembre), siendo en el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, “Los contribuyentes podrán deducirse el 10,05 por ciento de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente. A estos efectos, la rehabilitación deberá cumplir las condiciones que se establezcan reglamentariamente”. Asimismo dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos:
“La base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento.”
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
En cualquier caso, la financiación ajena debe destinarse a la adquisición de la vivienda, por lo que sólo serán deducibles por inversión en vivienda las cantidades satisfechas por los préstamos aplicados a dicha finalidad.
En el caso concreto consultado, deben distinguirse dos adquisiciones realizadas por la consultante:
1º) Adquisición en 2001 de la mitad de la vivienda, adquiriendo su ex cónyuge la otra mitad.
Dado que el precio total de venta, de acuerdo con la escritura aportada, es de 41.469,84 euros (correspondiendo a la consultante la mitad, 20.734,92 euros), y en febrero de 2007 el Convenio regulador del divorcio refleja la existencia de un capital pendiente de pago correspondiente a créditos hipotecarios que gravan la vivienda por 82.634,19 euros, parece deducirse que sólo una parte de dichos préstamos hipotecarios podría haberse destinado a financiar la adquisición de la vivienda.
En cualquier caso, la consultante únicamente podría deducirse por la parte de los préstamos hipotecarios que se hubieran destinado efectivamente a financiar el precio de adquisición de la vivienda, y, en su caso, a financiar los gastos inherentes a la adquisición; y únicamente por la mitad de dichos importes, que correspondería al porcentaje de titularidad adquirida por la consultante.
En cuanto a la efectiva aplicación de la deducción, dado que de la documentación aportada se deduce la concurrencia de varios préstamos hipotecarios, de los que no se aporta su escritura, habrá que distinguir aquéllos, de haberlos, que se destinen en su totalidad a financiar la adquisición, cuyas cuotas de amortización, intereses y gastos inherentes formarán parte de la base de la deducción en su totalidad; y los préstamos que, en su caso, se hubieran destinado sólo parcialmente a la adquisición de la vivienda, en los que el importe de las cuotas de amortización, intereses y gastos anuales serán deducibles en la proporción existente entre la parte del precio y de los gastos de adquisición financiados y el importe inicial del préstamo. Por último, los préstamos destinados en su caso a financiar gastos o inversiones ajenos a la adquisición de la vivienda, no podrían ser objeto de deducción.
En la documentación aportada (en concreto en la referida escritura pública de 19 de abril de 2007) se hace referencia a una hipoteca en garantía del saldo resultante de la liquidación de una cuenta de crédito hasta el límite de 60.101,21 euros, y a una segunda hipoteca por un préstamo de 30.000 euros de capital.
En principio, y a falta de otros datos, podría deducirse que la primera hipoteca no parece tener relación con la adquisición de la vivienda, y que sólo la segunda podría haberse destinado, en su caso, a dicha adquisición.
No obstante, el efectivo destino de cada crédito a la adquisición de la vivienda, a efectos de la aplicación de la deducción, constituye una cuestión de prueba, debiendo poder acreditarse ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, y ante su requerimiento, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, conforme a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del 18).
En todo caso, el valor inicial de los préstamos destinados a la financiación de la adquisición de la vivienda no podría ser superior a los referidos 20.734,92 euros, correspondientes al precio de compra del porcentaje de la vivienda adquirido por la consultante, más la mitad de los gastos correspondientes a su adquisición (gestoría, notaría, registros, etc.), pudiendo ser inferior a dichos importes, si la cuantía correspondiente a la adquisición de la vivienda financiada con dichos préstamos fuera inferior.
2º) Adquisición de la otra mitad de la vivienda a su ex cónyuge, en virtud de la Sentencia de divorcio de 22 de febrero de 2007.
El precio establecido en la referida Sentencia para la mitad restante de la vivienda fue de 65.356,5 euros.
El pago de dicho precio se realizaría, de acuerdo con la Sentencia, mediante la subrogación de la consultante en la parte de los préstamos hipotecarios que gravan la vivienda, pendientes a la fecha y correspondientes a su ex cónyuge, ascendiendo dicho importe a 41.318 euros.
El resto del precio, 24.039 euros, se pagaría por la consultante a su ex cónyuge.
En cuanto al importe correspondiente a la subrogación en la parte de titularidad del marido de los préstamos hipotecarios pendientes que gravan la vivienda, debe señalarse que, teniendo en cuenta que mediante dicha subrogación la consultante contrae una deuda por financiación ajena que destina a la adquisición de la mitad restante de la vivienda, al formar parte de su precio de adquisición, le resultaría aplicable a dicha deuda en que se subroga la deducción por inversión en vivienda, con independencia del destino inicial que hubiera tenido dicha financiación.
Respecto al resto del precio de adquisición de la mitad de la vivienda, que asciende a 24.039 euros, la consultante manifiesta haber contratado un nuevo préstamo hipotecario por 36.000 euros.
Dado el importe del préstamo y el importe del precio de adquisición no financiado con la subrogación, parece deducirse que el préstamo podría no destinarse en su totalidad a la adquisición de la vivienda.
En ese caso, como se ha referido anteriormente, la consultante únicamente podría deducirse la parte de dicho préstamo que se destinara a la adquisición de la vivienda y, en su caso, a financiar los gastos de adquisición, lo que en ningún caso podría superar los referidos 24.039 euros más el importe de los gastos inherentes a la adquisición, o la cuantía correspondiente a la adquisición de la vivienda financiada con dichos préstamos, si fuera inferior.
Por último, debe señalarse que no corresponde a este Centro Directivo la investigación y comprobación de las situaciones tributarias específicas que subyacen tras los hechos consultados, por lo que las menciones a importes concretos realizadas en la presente consulta se realiza únicamente a efectos de ejemplificación y con el objetivo de explicar con una mayor claridad el tratamiento fiscal general aplicable al caso consultado, sin que por tanto se estén confirmando o fijando a efectos tributarios los referidos importes.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la antes citada Ley General Tributaria
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Artículos 68, 78.