La calificación de los rendimientos de arrendamiento como rendimientos de actividades económicas requiere cumplir conjuntamente dos requisitos: disponer de un local exclusivamente afecto a la gestión de la actividad y contar con al menos un empleado con contrato laboral a jornada completa dedicado específicamente a la gestión del arrendamiento (no a labores de conserje o mantenimiento). El incumplimiento de alguno de estos requisitos determina que los rendimientos se califiquen como rendimientos del capital inmobiliario conforme al artículo 22 LIRPF. Ambas modalidades de rendimiento (arrendamiento de locales como actividad económica y arrendamiento de viviendas como capital inmobiliario) son compatibles en la medida en que cada una cumpla o no los requisitos legales aplicables.
Hechos
El consultante ejerce la actividad económica de arrendamiento de locales de negocio, para ello cuenta con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad y dos personas empleadas con contrato laboral y jornada completa, un licenciado y un auxiliar administrativo. Desde febrero de 2008 sólo tiene contratado al conserje a jornada completa.
Cuestión planteada
1- ¿Deben calificarse los rendimientos de la actividad de arrendamiento de rendimientos de la actividad económica desde febrero de 2008?
2- ¿Es compatible la actividad económica de arrendamiento de locales con los rendimientos de capital inmobiliario procedentes del arrendamiento de viviendas?
Contestación
El artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre),en adelante LIRPF, califica el arrendamiento de inmuebles como actividad económica cuando se cumplan los siguientes requisitos:
a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma.
b) Que para la ordenación de aquella se utilice al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
La finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter.
Respecto al primero de los requisitos exigidos, "local exclusivamente destinado" a la actividad, procede señalar que la exclusividad se refiere al destino del local, e implica que el local en el que se lleve a cabo la gestión de la actividad debe estar afecto a la actividad empresarial y no ser utilizado para fines particulares.
Por lo que se refiere al segundo de los requisitos exigidos, que el arrendador tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, sólo se entenderá cumplido si dicho contrato es calificado como laboral por la normativa laboral vigente, cuestión ajena al ámbito tributario, y es a jornada completa, pero esta persona debe prestar servicios relacionados con la gestión de la actividad de arrendamiento propiamente dicha, y, por tanto, distintos del mantenimiento y vigilancia de las zonas comunes de los inmuebles arrendados, que son las funciones propias del conserje.
De acuerdo con lo expuesto y, como consecuencia del incumplimiento de alguno de los requisitos necesarios para calificar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica según se desprende del escrito de consulta, los rendimientos de la actividad de arrendamiento ejercida por el consultante tendrán a partir de ese momento la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, según lo establecido en el apartado 1 del artículo 22 de la LIRPF, que dispone que tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.
Por otro lado, debe declararse la compatibilidad entre las rentas procedentes de rendimientos de capital inmobiliario y las que en su caso se obtengan de la actividad económica de arrendamiento de locales.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF 35/2006, Artículos 22, 27