La sustitución de un préstamo hipotecario por otro constituye simple modificación de las condiciones de financiación, no extinción de la inversión en vivienda habitual. Por tanto, la cuota de amortización e intereses del nuevo préstamo —en la parte proporcionalmente destinada a cancelar el anterior— y los gastos de constitución del nuevo préstamo son deducibles conforme al artículo 69.1 TRLIRPF, siempre que el préstamo sustituido se hubiera aplicado exclusivamente a la adquisición de la vivienda y se cumplan los demás requisitos legales.
Hechos
El consultante era titular de un préstamo hipotecario destinado exclusivamente a la adquisición de su vivienda habitual. En mayo de 2005 obtiene un nuevo préstamo hipotecario, por un importe superior al saldo pendiente de amortizar del anterior préstamo, que destina a cancelar totalmente este y a satisfacer otras necesidades personales.
Cuestión planteada
Posibilidad de seguir deduciéndose por adquisición de vivienda habitual tanto por las cantidades satisfechas mensualmente por capital e intereses del nuevo préstamo como por los gastos ocasionados por el cambio de hipoteca.
Contestación
El párrafo segundo del apartado 1 del artículo 69 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, (B.O.E. de 10 de Marzo de 2004) –en adelante TRLIRPF- al regular la deducción por inversión en vivienda habitual establece que “la base máxima de esta deducción será de 9.015,18 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Conforme a lo anterior, cuando la adquisición de la vivienda habitual se realiza con financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya amortizando el préstamo destinado a la adquisición.
En el caso de que se sustituya un préstamo hipotecario por otro no cabe entender que en ese momento finaliza la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de deducción en la cuota, sino que se produce la simple modificación de las condiciones de financiación inicialmente pactadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior.
Por ello, tanto las cuotas de amortización del nuevo préstamo hipotecario, en la parte destinada a la cancelación del anterior, y sus correspondientes intereses junto con la parte proporcional de los gastos de constitución del nuevo préstamo, darán derecho a deducción por adquisición de vivienda habitual, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos.
Por tanto, en el presente caso, la parte de las cuotas mensuales, por amortización e intereses, del nuevo préstamo hipotecario que proporcionalmente corresponda a la cancelación del anterior, en la medida que este se destinó exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual, serán susceptibles de formar parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan.
Por lo que se refiere a los gastos ocasionados por el cambio de préstamo hipotecario, serán susceptibles de formar parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan tanto los gastos generados en la cancelación del préstamo originario, como la parte proporcional que de los gastos de constitución del nuevo préstamo se correspondan con la parte que financia la vivienda.
Por último señalar que el criterio anteriormente expuesto es el único mantenido por este Centro Directivo y que se recoge en la contestación a distintas consultas, entre ellas las número 0391-01 y 1712-01. El distinto sentido de las resoluciones a las anteriores consultas se debe a la diversidad de hechos sobre los que aplicar la norma jurídica. Así en la consulta 1712-01 los hechos eran semejantes a los planteados en la presente consulta, por lo que la resolución de la misma se produjo en términos idénticos a la actual. Frente a ello, en la consulta 0391-01 el nuevo préstamo obtenido se destinó a adquirir una segunda vivienda que no tenía la consideración de habitual, por lo que la resolución de la misma no podía tener, manteniendo el mismo criterio interpretativo, el mismo sentido que las anteriores.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 69