La ganancia patrimonial derivada de la transmisión de vivienda habitual es exenta cuando el contribuyente ha cumplido 65 años en la fecha de enajenación (art. 33.4.b LIRPF), siempre que la vivienda hubiera ostentado tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión (art. 54.4 RIRPF). Alternativamente, procede exención por reinversión en nueva vivienda habitual conforme al art. 38 LIRPF, sin limitación de edad. La aplicabilidad depende de que concurran simultáneamente ambos requisitos en caso de acogerse al régimen de mayores de 65 años.
Hechos
El matrimonio consultante se traslada, dentro del primer semestre de 2007, a un piso en régimen de arrendamiento dejando la vivienda de su propiedad que venía constituyendo su residencia habitual desde hacía siete años. Tienen intención de vender la citada vivienda y no adquirir otra nueva. Uno de los cónyuges cumple los 65 años de edad en septiembre de 2007, el otro los cumplirá en 2010.
Cuestión planteada
Posibilidad de acogerse a la exención de la ganancia patrimonial que genere la venta de la vivienda habitual.
Contestación
La regulación de la exención de la ganancia patrimonial generada con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente se contempla en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre).
El artículo 33.4. b) de la LIRPF dispone que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años.
(…)”.
El artículo 38 de la Ley contempla la exención en los supuestos de reinversión en vivienda habitual, siendo desarrollado en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo.
(…).”
Por otra parte, el concepto de vivienda habitual se recoge en el artículo 68.1.3º de la Ley del Impuesto y, en su desarrollo, en el artículo 54 de su Reglamento, disponiendo que “con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.
El apartado 4 de dicho artículo 54, establece:
“4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
En el presente caso, cabría aplicar la exención de la ganancia patrimonial contemplada en el artículo 33.4. b) de la LIRPF, para lo cual habrán de cumplirse los dos requisitos siguientes:
a) Haber cumplido 65 años en la fecha de transmisión de la vivienda habitual.
b) Que la vivienda transmitida hubiera tenido la consideración de habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de su transmisión.
La conjunción de ambos requisitos podrían darse en el cónyuge que cumple 65 años dentro del año 2007, para ello la transmisión tendría que llevarse a cabo entre el 12 de septiembre de 2007, fecha en la que cumple 65 años, y la fecha de 2009 en la que se cumplan los dos años desde que dejaron de residir en la vivienda que constituyó su vivienda habitual.
Respecto del otro cónyuge nacido en 1945, la ganancia patrimonial generada por la parte indivisa que le corresponda de la vivienda quedará sujeta a tributación en cualquier caso.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Arts.33, 38; RIRPF RD 439/2007, Arts. 41, 54-4