La propietaria debe declarar en el IRPF los rendimientos íntegros del capital inmobiliario derivados del arrendamiento conforme al artículo 22.1 de la LIRPF, valorados a su valor normal de mercado por aplicación del artículo 18 de la LIS, dado que la operación constituye cesión entre personas vinculadas (cónyuge del socio mayoritario de la arrendataria). La DGT no responde explícitamente sobre la obligación de alta en IAE en la consulta proporcionada, aunque la actividad de arrendamiento de inmuebles requiere inscripción en el censo si genera rendimientos netos positivos de carácter habitual.
Hechos
Sociedad limitada profesional participada por un matrimonio (80 por ciento del capital pertenece al marido y un 10 por ciento a su cónyuge) y su hija (10 por ciento restante), que desarrolla su actividad en un inmueble que es propiedad exclusiva de la cónyuge del socio mayoritario. La sociedad no está abonando ningún importe en concepto de alquiler del inmueble.
Cuestión planteada
Si la propietaria del inmueble debe declarar alguna cantidad en el IRPF por el arrendamiento del inmueble y si debe darse de alta en el IAE.
Contestación
1.- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
El artículo 41 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), -en adelante LIRPF-, en relación a las operaciones vinculadas, dispone lo siguiente:
“La valoración de las operaciones entre personas o entidades vinculadas se realizará por su valor normal de mercado, en los términos previstos en el artículo 16 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.”.
Al respecto, el artículo 18 de la actualmente vigente Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (BOE de 28 de noviembre) –en adelante LIS-, en su apartado 1 dispone que: “Las operaciones efectuadas entre personas o entidades vinculadas se valorarán por su valor de mercado. Se entenderá por valor de mercado aquel que se habría acordado por personas o entidades independientes en condiciones que respeten el principio de libre competencia.”.
Según lo previsto en el artículo 18.2 de la LIS:
“3. Se considerarán personas o entidades vinculadas las siguientes:
a) Una entidad y sus socios o partícipes.
b) Una entidad y sus consejeros o administradores, salvo en lo correspondiente a la retribución por el ejercicio de sus funciones.
c) Una entidad y los cónyuges o personas unidas por relaciones de parentesco, en línea directa o colateral, por consanguinidad o afinidad hasta el tercer grado de los socios o partícipes, consejeros o administradores.
(…).
En los supuestos en los que la vinculación se defina en función de la relación de los socios o partícipes con la entidad, la participación deberá ser igual o superior al 25 por ciento. La mención a los administradores incluirá a los de derecho y a los de hecho.”
Según se manifiesta en el escrito de consulta, la propietaria del inmueble es cónyuge del socio mayoritario de la sociedad arrendataria del inmueble, por lo que la operación de cesión del citado inmueble tendrá la consideración de operación entre personas vinculadas en los términos previstos en el artículo 18 de la LIS.
Por otra parte, el artículo 22.1 de la LIRPF señala lo siguiente:
“Tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital inmobiliario los procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza”.
En el supuesto planteado, se encuentra cedido el uso de un inmueble a una sociedad cuyo socio mayoritario es cónyuge del propietario de dicho inmueble. Al tratarse de una operación entre personas vinculadas, según lo previsto en el artículo 41 de la LIRPF, la valoración de la cesión del uso del inmueble se efectuará por su valor de mercado, entendiéndose por éste la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes.
Por ello, y de conformidad con el artículo 22 de la LIRPF, dicha renta se calificará como rendimiento íntegro del capital inmobiliario debiendo consignarse en la declaración de IRPF del propietario del inmueble.
Por otra parte, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 101 de la LIRPF, los rendimientos procedentes del arrendamiento de bienes inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, están sujetos a retención o ingreso a cuenta en el IRPF.
No obstante, en el apartado 1 del artículo 78 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), se dispone que “con carácter general, la obligación de retener nacerá en el momento en que se satisfagan o abonen las rentas correspondientes”.
Por ello, mientras no se satisfaga ninguna renta, no nacerá sobre las mismas la obligación de retener, todo ello sin perjuicio de la obligación de consignar en la declaración del IRPF del propietario del inmueble como rendimiento del capital inmobiliario, el valor de mercado de la cesión del uso del inmueble al tratarse de una operación vinculada.
2.- Impuesto sobre Actividades Económicas.
El artículo 78 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, dispone lo siguiente:
“1. El Impuesto sobre Actividades Económicas es un tributo directo de carácter real, cuyo hecho imponible está constituido por el mero ejercicio, en territorio nacional, de actividades empresariales, profesionales o artísticas, se ejerzan o no en local determinado y se hallen o no especificadas en las tarifas del impuesto.
En el apartado 1 del artículo 79 del TRLRHL se establece que “Se considera que una actividad se ejerce con carácter empresarial, profesional o artístico, cuando suponga la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.”.
Son sujetos pasivos del impuesto las personas físicas o jurídicas y las entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, siempre que realicen en territorio nacional cualquiera de las actividades que originan el hecho imponible (art. 83 TRLRHL).
La regla 2ª de la Instrucción para la aplicación de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, dispone que “El mero ejercicio de cualquier actividad económica especificada en las Tarifas, así como el mero ejercicio de cualquier otra actividad de carácter empresarial, profesional o artístico no especificada en aquéllas, dará lugar a la obligación de presentar la correspondiente declaración de alta y de contribuir por este impuesto, salvo que en la presente Instrucción se disponga otra cosa.”.
De acuerdo con lo anterior, a efectos del Impuesto sobre Actividades Económicas, la cesión de uso de un bien inmueble a otra persona o entidad constituye una actividad económica, con independencia de que el cedente perciba o no una contraprestación.
En el caso planteado, la cesión de un bien inmueble para el ejercicio de la actividad de la sociedad limitada profesional, inmueble este que es propiedad al 100% de uno de los socios de la misma, salvo que dicho inmueble figure como una aportación no dineraria por parte de la socia a la sociedad, constituye el hecho imponible del Impuesto sobre Actividades Económicas, ya que la socia, propietaria del inmueble, ordena por su propia cuenta medios y recursos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de servicios.
Y dicha actividad se clasifica en el epígrafe 861.2 de la sección primera de las Tarifas, “Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.”, que, según la nota 1ª comprende, entre otros, el arrendamiento de locales de negocio y demás inmuebles de naturaleza urbana no destinados a vivienda.
No obstante, la socia propietaria del inmueble, al ser una persona física, está sujeta pero exenta del impuesto, de acuerdo con lo establecido en el artículo 82.1.c) del TRLRHL, sin perjuicio del cumplimiento de sus obligaciones censales.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, artículos 22 y 41.
TRLRHL, Real Decreto Legislativo 2/2004, artículos 78 y 79.