Los honorarios profesionales satisfechos no cumplen la condición de pérdida patrimonial conforme al artículo 31.5 LIRPF por constituir consumo, quedando excluidos expresamente de esta calificación. En caso de que las cantidades se hubieran destinado a inversión en vivienda habitual susceptible de deducción conforme al artículo 69.1 LIRPF y artículos 53-57 de su Reglamento, podrían integrarse en la base de la deducción por vivienda habitual (hasta 9.015,18 euros anuales), siempre que reúnan los requisitos de finalidad y plazo establecidos. De no concurrir estas condiciones, la calificación dependerá de si dichos gastos resultan deducibles como gasto de obtención de rendimientos del trabajo o de actividades económicas según la naturaleza de la operación subyacente.
Hechos
El consultante adquirió su vivienda habitual en construcción a una empresa promotora mediante precio cerrado. En el año 2005 y antes de finalizar la construcción, la promotora vende a otra empresa las viviendas en construcción. Esta segunda promotora exige a los compradores el pago de una cantidad de dinero adicional alegando que las viviendas no tienen las calles hechas y que sin ese previo pago no terminan las obras. El consultante contrató a un abogado para negociar dicho pago con la empresa promotora y con la aseguradora, abonando en 2005 el importe de la minuta por los servicios profesionales prestados. En el año 2006 procederá al pago del sobreprecio exigido para la finalización de la construcción de las viviendas.
Cuestión planteada
Posibilidad de computar ambas cantidades como pérdida patrimonial, y, en caso de que la respuesta sea negativa, calificación de las mismas.
Contestación
El artículo 31 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo (BOE de 10 de marzo), define, en su apartado 1, las ganancias y pérdidas patrimoniales como las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en su composición.
No obstante, el apartado 5 del citado artículo 31 establece que no se computarán como pérdidas patrimoniales las debidas al consumo.
A los efectos de la determinación del importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales, el artículo 33.1 de la citada Ley determina cuales serán los componentes del valor de adquisición. De acuerdo con este precepto, el valor de adquisición estará formado por la suma de:
“a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
(…).”
Por su parte, los artículos 69.1 y 79 de la Ley del Impuesto recogen la deducción por inversión en vivienda habitual, que se desarrolla en los artículos 53 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto), siendo el primero de ellos, el 69.1, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, “los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual”. La base sobre la que se aplica la deducción por adquisición de vivienda habitual incluye la totalidad de las cantidades satisfechas por la adquisición, concepto que abarca tanto el precio de la vivienda como todos aquellos gastos y tributos en que haya incurrido el adquirente con motivo de la adquisición y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma, con un importe máximo de 9.015,18 euros anuales.
El Reglamento del Impuesto asimila, en su artículo 54, la construcción de vivienda a la adquisición, cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, procede efectuar las siguientes conclusiones:
1ª) Los honorarios profesionales satisfechos no se consideran pérdida patrimonial en virtud de lo dispuesto en el artículo 31.5 de la Ley del Impuesto, al tratarse de una aplicación de renta o gasto. Tampoco formarán parte del valor de adquisición de la vivienda, tanto a efectos de la deducción por adquisición como a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en caso de venta posterior de la misma, dado que en el valor de adquisición solo se incluyen los honorarios correspondientes a aquellos profesionales que intervengan de alguna manera en la adquisición, tales como los gastos de notarios, registradores de la propiedad, agentes mediadores, gestores administrativos, peritos tasadores, etc.
2ª) El sobreprecio pagado para la finalización de las obras de construcción sobre el precio pactado inicialmente formará parte del valor de adquisición de la vivienda, tanto a los efectos la práctica de la deducción por adquisición de vivienda habitual como del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en caso de venta, siempre que ese sobreprecio se pueda justificar documentalmente.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 54; TRLIRPF RD Leg 3/2004, Arts. 31, 33, 69-1