La vivienda adquirida antes del matrimonio por uno de los cónyuges mantiene carácter privativo, pero al tratarse de vivienda familiar y financiarse parcialmente con fondos gananciales posteriores al matrimonio, resulta de aplicación el art. 1.354 CC: la titularidad corresponde pro indiviso en proporción a las aportaciones de cada fuente (privativas del cónyuge adquirente, privativas del otro cónyuge si las realizó, y gananciales). La deducción por adquisición de vivienda habitual procede al cónyuge que realizó aportaciones con fondos privativos tras el matrimonio, en la medida de su contribución efectiva; respecto a los pagos con fondos gananciales, estos generan participación indivisa pero no derecho deductivo individual, siendo la vivienda común a efectos del régimen matrimonial.
Hechos
El consultante vende su vivienda habitual en marzo 2011 y se dispone a contraer matrimonio en régimen de sociedad de gananciales. Con posterioridad a este hecho, tiene intención de destinar el dinero obtenido en dicha venta a amortizar el préstamo que grava la vivienda que su cónyuge adquirió de soltero, la cual será la residencia habitual de ambos constituyendo la vivienda familiar.
Cuestión planteada
Si dicha aportación conlleva la adquisición de una determinada parte indivisa de la vivienda y permite acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual. Posibilidad de practicar la deducción por el 50 por ciento de los pagos efectuados con fondos gananciales para amortizar dicho préstamo. Justificación del destino otorgado al dinero y si no es necesario efectuar modificación en el Registro de la Propiedad para reconocer la nueva titularidad o figurar como cotitular del préstamo.
Contestación
Contraído matrimonio, habrán de considerarse las normas sobre titularidad jurídica de los bienes y derechos contenidos en las disposiciones reguladoras del régimen económico matrimonial a fin de determinar su incidencia en la deducción por adquisición de vivienda, ante las circunstancias que pudieran concurrir.
En el ámbito de la sociedad de gananciales y habiéndose adquirido la vivienda con anterioridad al matrimonio por, al menos, uno de los cónyuges, procede traer a colación lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.354 del Código Civil.
Art. 1.357. "Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aún cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial.
Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354.”
Art. 1.354. "Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso, a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.”
Al existir financiación ajena, y en relación con estas normas sobre titularidad jurídica, cabe señalar que el Tribunal Supremo, en sentencia de 31 de octubre de 1989, equipara los pagos efectuados para amortizar el préstamo hipotecario con la compraventa a plazos, a efectos de la aplicación de la excepción contenida en el segundo párrafo del artículo 1.357.
Residiendo el matrimonio en la vivienda, de origen privativo del cónyuge del consultante, ésta constituye su vivienda familiar, término acuñado en el párrafo segundo del artículo 1.357 del Código Civil siendo por tanto de aplicación, y, en consecuencia, también su artículo 1.354.
La titularidad del bien corresponderá en pro indiviso a cada uno de los cónyuges y a la propia sociedad de gananciales, en proporción a la valoración de sus respectivas aportaciones. Al cónyuge del consultante, titular originario, por las aportaciones efectuadas desde su adquisición hasta la celebración del matrimonio y por las que tras éste pudiera efectuar con fondos privativos, al consultante, en su caso, si tras contraer matrimonio satisficiera cantidades pendientes de pago con fondos privativos –en particular con los procedentes de la venta de su precedente vivienda habitual–, y a la sociedad de gananciales, por las aportaciones realizadas con fondos que le sean propios; cada uno adquirirá propiedad sobre la vivienda en la proporción que los respectivos fondos representaran sobre el valor de la misma.
Al regirse por el régimen de gananciales, constante dicha sociedad y siendo las aportaciones gananciales, el porcentaje de propiedad sobre la vivienda se adquirirá conforme lo señalado, no requiriendo de mayor título de justificación a efectos tributarios. No obstante, de modificar el criterio de titularidad que deriva de la aplicación de los artículos 1.354 y 1.357 del Código Civil por los cónyuges en el ejercicio de su autonomía de voluntad, excluyendo su aplicación, y atribuir al bien adquirido la condición que mejor les parezca, deberá probarse mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho. Ello conllevaría aparejado, en su oportuna medida, variaciones en los derechos a la deducción aplicables a cada cónyuge.
Tratándose de aportaciones privativas -como serían por parte del consultante las procedentes de la venta de su precedente vivienda- habrán de dejar constancia de los acuerdos de voluntad adoptados, procedencia de los fondos, su destino y conexión con el préstamo que grava la vivienda, etc. La acreditación deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, sin que sea requerida, a estos efectos, realizar actualización alguna en el correspondiente Registro de la Propiedad Inmobiliaria, como tampoco el que el consultante figure como cotitular en el préstamo. A efectos tributarios, corresponderá la valoración de las pruebas adoptadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
Referente a la exención por reinversión en vivienda habitual, esta se establece en el artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
“1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…)
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertidas en las condiciones de este artículo.
(…)”.
Conforme a ello, tanto la vivienda que se transmite como la que se adquiere han de tener la consideración de habitual.
El concepto de vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión en vivienda habitual, como de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, se recoge en el artículo 68.1.3º de la LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, el cual, entre otros, dispone que:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.
Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
A su vez, su apartado 4 dispone: “A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto [transmisión y reinversión de vivienda habitual], se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
Teniendo el inmueble transmitido la consideración de vivienda habitual, para que pueda exonerar de gravamen la totalidad de la ganancia patrimonial obtenida por su venta, habrá de destinar la totalidad del importe obtenido en la venta a satisfacer cantidades pendientes de pago relacionadas con la adquisición de su nueva vivienda habitual, en el presente caso, a reducir el préstamo que, de origen privativo de su cónyuge, financió la que constituye su residencia habitual, adquiriendo titularidad sobre la misma. Ello requerirá que, además de cumplir los requisitos exigidos por la normativa del Impuesto, dicha inversión se corresponda con el porcentaje que se le atribuya en la titularidad del bien. Dicho porcentaje deberá estar en consonancia con lo dispuesto en los artículos del Código Civil citados, ya que de otro modo no se destinarían tales cantidades a la adquisición de la vivienda habitual. El porcentaje de participación en la vivienda derivado de esta aportación corresponderá exclusivamente al consultante, y no a la sociedad de gananciales.
Para producirse dicha exención de gravamen, ésta inversión habrá de realizarla dentro del plazo marcado por el Impuesto, esto es dentro de los dos años siguientes a la transmisión de la vivienda; de hacerlo con posterioridad perdería tal derecho.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Arts. 38 y 68-1-1º; RD 439/2007 Arts. 41 y 54-1