La exención por reinversión en vivienda habitual requiere que la nueva vivienda sea calificada como habitual conforme al artículo 53 del Reglamento del IRPF. La DGT descarta efectuar análisis concreto del supuesto por falta de claridad en la documentación aportada (momento de rehabilitación, transmisión de dominio, precio), pero abre la aplicación de la exención si se acredita debidamente que la vivienda adquirida el 27 de septiembre de 2006 cumple los requisitos de habitualidad según la normativa reglamentaria, considerando que la rehabilitación se asimila a adquisición y que el importe reinvertido debe determinarse con precisión para calcular la ganancia patrimonial exenta proporcionalmente.
Hechos
El 19 de enero de 2004, el consultante y su pareja adquieren mediante escritura pública una vivienda en rehabilitación. El 20 de septiembre de 2006, se otorga una escritura de reversión de transmisión de la vivienda, ya que en virtud de un informe técnico del Consell de Mallorca el edificio es declarado no apto para el uso de vivienda, recuperando los vendedores la propiedad de la misma. El precio de la reversión incorpora lo pagado en su día y una indemnización.
Cuestión planteada
Consideración de la vivienda como habitual, a efectos de la exención por reinversión, pues con fecha 27 de septiembre de 2006 el consultante y su pareja adquieren su vivienda habitual.
Contestación
La presente contestación se limita a realizar una interpretación respecto a la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual, no procediendo realizar un análisis concreto del supuesto planteado debido a la falta de claridad y contradicciones en que incurren las escrituras de compraventa y de reversión, pues no quedan claros aspectos referentes al momento de la rehabilitación, transmisión del dominio y otros como el precio
El artículo 36 del texto refundo de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE del día 10), determina que “podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen”. Añadiendo en un segundo párrafo que “cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida”.
El desarrollo reglamentario de esta exención se recoge en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE del día 4 de agosto), del que procede transcribir aquí lo dispuesto en su apartado 1, donde se establece lo siguiente:
“Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 54.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento”.
Conforme con esta regulación, y sin necesidad de valorar si en este caso concurren circunstancias que necesariamente impiden la ocupación de la vivienda (artículo 53.2 del Reglamento), planteamiento con el que se formula (respecto a la declaración de la Administración de edificio no apto para el uso de vivienda) esta consulta, para que sea operativa la exención por reinversión es necesario que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente en el momento de la transmisión, circunstancia que no se produce en este caso, al no haber sido ocupada por el contribuyente.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 39