La vivienda transmitida califica como habitual a efectos de exención por reinversión si constituye residencia continuada durante tres años o, alternativamente, si mantiene tal carácter hasta cualquier día de los dos años previos a la transmisión. Si actualmente no reúne esta condición, deberá establecer residencia efectiva en la misma durante tres años consecutivos para alcanzar la consideración de habitual; los períodos anteriores de ocupación no cómputan hacia este plazo a menos que concurran circunstancias que justifiquen un cambio de domicilio antes de los tres años (traslado laboral u equivalentes).
Hechos
El consultante se plantea transmitir la vivienda que constituyó su vivienda habitual en Barcelona. En concreto, la vivienda la adquirió en el año 2000. Durante 2001 y 2002 residió en el extranjero. Posteriormente, desde noviembre de 2002 hasta finales de 2005 (más de 3 años) sí constituyó su residencia habitual. A partir de dicha fecha dejó de residir en la misma.
Cuestión planteada
Si, en caso de transmitirla ahora, la vivienda tendría la consideración de habitual a efectos de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.
En caso negativo, si trasladara su residencia a dicha vivienda cuánto tiempo tendría que mantener en ella su residencia habitual para alcanzar la consideración de habitual.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual por reinversión en nueva vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, en su apartado 1, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.”
El citado artículo 54, entre otras, dispone:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, (…) concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como (…) traslado laboral (…)
3. Cuando sean de aplicación las excepciones previstas en los apartados anteriores, la deducción por adquisición de vivienda se practicará hasta el momento en que se den las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda (...)
4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
El requisito de la calificación como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere.
De acuerdo con el citado artículo 54, desde el momento en el cual el contribuyente deje de residir en la vivienda, cualquiera que fuere el motivo por el cual se produce el cambio de domicilio, ésta deja de tener el carácter de habitual.
Si la transmisión se lleva a cabo tras dicho hecho y una vez transcurrido el plazo de tiempo dispuesto en su apartado 4, no será aplicable la exención por reinversión. Es decir, para poder aplicar la exención por reinversión es necesario que la vivienda hubiese tenido la consideración de habitual en cualquier momento dentro de los dos años precedentes al de la transmisión (lo que ha su vez exige que se cumpliesen los requisitos anteriormente señalados en el citado artículo 54 antes de dejar de residir en la vivienda).
En el presente caso, y con los datos aportados, la vivienda habría perdido la calificación de habitual en diciembre del 2005, no siendo posible, en consecuencia, exonerar de gravamen la ganancia patrimonial que pudiera generarse en su posible venta al haber transcurrido más de dos años.
En el supuesto de trasladar, nuevamente, su residencia a la que fue su vivienda habitual en Barcelona, la consideración de habitual se alcanzaría, de nuevo, tras constituir ésta su residencia habitual durante un período continuado de tres años.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 68-1-1º; RIRPF RD 439/2007, Arts. 41, 54-1 y 4