La DGT confirma que el promotor inmobiliario ostenta condición de empresario a efectos de IVA. Las entregas de vivienda unifamiliar, garajes y trasteros están sujetas al impuesto, salvo que concurra exención por segunda o ulterior entrega de edificación terminada (art. 20.1.22º LIVA). La aplicabilidad de la exención requiere verificar si el adquirente actúa como empresario y si la vivienda ha sido previamente entregada, siendo esta última entrega susceptible de exención mientras que garajes y trasteros como partes accesorias podrían beneficiarse del mismo régimen si se entienden integrados en la edificación principal.
Hechos
La sociedad consultante va permutar una vivienda unifamiliar por pisos con garaje y trastero, del inmueble que va promover en el solar resultante de la demolición de la vivienda unifamiliar. La operación se va a efectuar simultáneamente en escritura pública.
Cuestión planteada
Tipo impositivo aplicable a la entrega de las viviendas, garajes y trasteros.
Contestación
1.- El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), establece que: "estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan a favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen”.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 5.uno.) de la citada Ley 37/1992, se reputarán empresarios o profesionales, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido:
“a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo”.
(…)
b) Las sociedades mercantiles, en todo caso.
(…)
d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.
(…)”.
Por otra parte, el apartado dos, de este artículo 5, establece que “son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”.
En consecuencia, la entidad consultante promotora inmobiliaria, tiene la condición de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido.
2.- Por otra parte, del texto de la consulta no puede conocerse si la persona que va a transmitir la vivienda unifamiliar tiene, en el momento de realizar la operación, la condición de empresario o profesional a efectos del Impuesto. En el caso de que tuviera tal condición, de acuerdo con los criterios antes expuestos, la entrega de la vivienda unifamiliar estaría sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido. Si bien, en ese caso, la entrega podría estar exenta del Impuesto, tratándose de una segunda u ulterior entrega de la edificación.
En este sentido, el número 22º del artículo 20.uno de la Ley 37/1992, establece que estarán exentas del Impuesto:
“22º. Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.
(…)
La exención no se extiende:
(…)
c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística”.
Por tanto, si la transmisión de la vivienda unifamiliar que, según se establece en el texto de la consulta, va a ser objeto de demolición para realizar una nueva promoción urbanística, estuviera sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido por efectuarse por empresario o profesional, quedaría sujeta y no exenta a dicho Impuesto.
En caso contrario, si la vivienda unifamiliar es trasmitida por una persona que no tiene la condición de empresario o profesional a efectos del Impuesto, la entrega de la misma no estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, sin perjuicio del gravamen que pudiera corresponder en otros tributos.
3- Según el artículo 90 de la Ley 37/1992, el Impuesto se exigirá al tipo del 16 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.
A su vez, el artículo 91.Uno.1.7º de la citada Ley, dispone que se aplicará el tipo impositivo del 7 por ciento a las entregas de:
“7º Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y los anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
En lo relativo a esta Ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.
No se considerarán, edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22º, párrafo 6º, letra c) de esta Ley.”
Por lo tanto, el tipo de gravamen aplicable a la entrega de la vivienda unifamiliar que va a ser objeto de demolición, en el supuesto de que dicha entrega estuviera sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, en los términos expuestos en los apartados 1º y 2º anteriores, será el 16 por ciento, pero el tipo aplicable a la entrega de los inmuebles por parte de la constructora, consistentes en viviendas, conjuntamente con las plazas de garaje y trasteros, en los términos antes señalados, será el 7 por ciento, cuyo devengo anticipado se produce con la entrega de la vivienda unifamiliar.
4.-Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4-uno; 5-uno y dos; 75-uno-1º y dos- 78, 79, 80-6, 89; 91-Uno-1-7º