La venta de viviendas y local por un promotor inmobiliario genera rendimientos de actividades económicas (no ganancia patrimonial), siendo los inmuebles existencias del negocio. No resultan de aplicación los requisitos del artículo 25.2 LIRPF para la actividad de compraventa, sino que se aplican las normas de determinación de rendimiento neto del artículo 26, incluyendo valoración a valor de mercado y deducibilidad de gastos inherentes a la actividad, con afectación del terreno al valor de adquisición conforme al artículo 22.1 del Reglamento del IRPF.
Hechos
El consultante era propietario de un solar que había adquirido en el año 1986, sobre el que ha promovido la construcción de viviendas y un local con destino a la venta, que se ha efectuado en el año 2006.
Cuestión planteada
Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del importe obtenido en la venta.
Contestación
La promoción inmobiliaria de viviendas y un local para su posterior venta a terceras personas por parte del promotor constituye una actividad económica en la que las viviendas y el local tienen la consideración de existencias y, en consecuencia, su transmisión genera rendimientos de actividades económicas, no siendo preciso que se cumplan los requisitos del artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), pensados para la actividad de arrendamiento o compraventa de inmuebles, distinta a la de promoción inmobiliaria.
El artículo 26 de la Ley del Impuesto establece que “el rendimiento neto de las actividades económicas se determinará según las normas del Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio de las reglas especiales contenidas en este artículo, en el artículo 28 de esta Ley para la estimación directa, y en el artículo 29 de esta Ley para la estimación objetiva".
El apartado 4 del mismo artículo 26 dispone, respecto a la determinación del rendimiento neto de actividades económicas, que "se atenderá al valor normal en el mercado de los bienes o servicios objeto de la actividad, que el contribuyente ceda o preste a terceros de forma gratuita o destine al uso o consumo propio". Añadiendo además que "cuando medie contraprestación y ésta sea notoriamente inferior al valor normal en el mercado de los bienes y servicios, se atenderá a este último".
Por lo que respecta a los gastos deducibles, hemos de referirnos a la utilización del terreno sobre el que se realiza la obra. Tal utilización constituye un acto de afectación de elementos patrimoniales a una actividad económica, no produciéndose alteración patrimonial alguna, según dispone el artículo 26.3 del citado texto refundido, en la medida en que el terreno continúa formando parte del patrimonio del contribuyente.
Por lo que respecta al valor de afectación, el artículo 22.1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto), dispone que “Las afectaciones a actividades económicas de bienes o derechos del patrimonio personal se realizarán por el valor de adquisición que según las normas previstas en los artículos 33.1 y 34 de la Ley del Impuesto tuvieran en dicho momento.”
El valor de adquisición del terreno, según las normas del artículo 33 de la Ley del Impuesto, está formado por la suma del importe real por el que se hubiera efectuado la adquisición, más el coste de las inversiones o mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
El valor del terreno así determinado, en la parte que corresponda a las viviendas transmitidas, será una parte más del coste de producción de las mismas, que tendrá la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto de la actividad de acuerdo con lo establecido en el citado artículo 26.
En cuanto a la fecha de la afectación, ésta será aquella en la que el terreno pase a formar parte del patrimonio empresarial del consultante.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RD Leg 3/2004, Art. 26