La venta de trasteros construidos en régimen de promoción de edificaciones constituye rendimientos de actividades económicas sujetos a IRPF, no ganancias patrimoniales, cuando existe ordenación de medios productivos dirigida a la venta a terceros. El rendimiento neto se cuantificará por estimación directa aplicando las reglas del IS, corrigiendo el resultado contable conforme a TRLIS art. 10.3. La afectación a actividad económica se limita únicamente a la parte promocionada, siendo irrelevante para la tributación de la transmisión que el resto del inmueble mantenga destino particular.
Hechos
El consultante, docente de profesión, es propietario de un local en el Puerto de Santa María que dedica a uso privado, depositando en él sus tablas de vela.
En el año 2004 decide destinar un tercio del local a la construcción de diez trasteros, con la finalidad de venderlos, manteniendo el resto del local para su uso personal.
Durante 2005 y 2006 contrata a un arquitecto y a una constructora para la realización de la obra, que se finaliza en 2006.
En agosto de 2007 vende tres trasteros manteniendo los otros siete a la venta.
Cuestión planteada
Se cuestiona cómo debe tributar la operación de venta de los trasteros a efectos del IRPF.
Contestación
Por lo que respecta a la promoción de edificaciones, el criterio mantenido por este Centro Directivo es que, dicha promoción constituirá una actividad económica a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siempre que exista una ordenación de medios de producción con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios, de acuerdo con lo establecido en el artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF-), circunstancia que concurre cuando la promoción de edificaciones se realice con la finalidad de destinar éstas, en su totalidad o en parte, a la venta a terceros, lo que ocurre en el caso consultado, por lo que los trasteros construidos tendrán la consideración de existencias y su transmisión generará rendimientos de actividades económicas y no ganancias o pérdidas patrimoniales.
El artículo 28 de la LIRPF establece que “el rendimiento neto de las actividades económicas se determinará según las normas del Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio de las reglas especiales contenidas en este artículo, en el artículo 30 de esta Ley para la estimación directa, y en el artículo 31 de esta Ley para la estimación objetiva". Debiéndose en el caso consultado cuantificar su rendimiento neto por el régimen de estimación directa, dado que la actividad de promoción consultada no se encuentra incluida en el ámbito de aplicación del régimen de estimación objetiva.
De acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo (BOE de 11 de marzo) -en adelante TRLIS- “en el método de estimación directa, la base imponible se calculará, corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en esta Ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas”.
Dado que, según los datos aportados en la consulta, la actividad de promoción de edificaciones únicamente habría afectado a un tercio del local, manteniéndose la parte restante en el mismo estado y continuándose su destino para uso particular, la afectación de la edificación a una actividad económica únicamente se produciría por dicha tercera parte, sin que tal afectación produzca alteración patrimonial alguna, según dispone el artículo 28.3 de la Ley del Impuesto.
Por lo que respecta al valor de afectación, el artículo 23.1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, (BOE de 31 de marzo), dispone que “Las afectaciones a actividades económicas de bienes o derechos del patrimonio personal se realizarán por el valor de adquisición que según las normas previstas en los artículos 35.1 y 36 de la Ley del Impuesto tuvieran en dicho momento.”
El valor de adquisición de la tercera parte del local, según las normas de los artículos 35.1 y 36 de la Ley del Impuesto, estaría formado por la suma de la parte proporcional del importe real por el que se hubiera efectuado la adquisición del local más la parte proporcional del coste de las inversiones o mejoras efectuadas y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
El valor así determinado sería una parte más del coste de producción de los trasteros, que incluirá asimismo los gastos incurridos para su construcción, teniendo el coste de producción de los trasteros vendidos la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto de la actividad, de acuerdo con lo establecido en los artículos 28 y 30 de la Ley del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF 35/2006, Arts. 27, 28, 31, 35, 36.