La venta de viviendas por la comunidad de bienes constituye rendimientos de actividad económica, no ganancia patrimonial, por tratarse de actividad de promoción inmobiliaria que implica ordenación por cuenta propia de medios de producción. La base imponible se determina conforme a normas del IS en estimación directa, imputando los gastos de adquisición de parcela, certificaciones de obra y costes de construcción en los ejercicios en que se devenguen contablemente, aplicando las reglas de corrección de resultados contables previstas en la LIS.
Hechos
El consultante junto con su esposa eran propietarios de dos parcelas. A finales de diciembre de 2003 constituyeron una comunidad de bienes con la aportación de las citadas parcelas, para construir en las mismas dos viviendas para su posterior venta.
La comunidad de bienes está dada de alta en el epígrafe 833.2 de promoción de viviendas, sin tener local o personal dedicado a la venta.
Cuestión planteada
Si la venta de las viviendas tributará como ganancia patrimonial o como rendimientos de la actividad económica y en este caso como se desglosan las diferentes fases de adquisición de la parcela, certificaciones de obra o gastos de construcción en los diferentes años.
Contestación
El artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), señala que:
“Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas”.
Por tanto, dado que la comunidad de bienes lleva a cabo una actividad de promoción inmobiliaria que supone la ordenación por su cuenta de los medios de producción y recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción y distribución de bienes, los rendimientos procedentes de la misma tendrán la consideración de rendimientos de la actividad económica, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27 de la Ley del Impuesto antes transcrito.
El artículo 28 de la Ley del Impuesto señala que:
“El rendimiento neto de las actividades económicas se determinará según las normas del Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio de las reglas especiales contenidas en este artículo, en el artículo 30 de esta Ley para la estimación directa, y en el artículo 31 de esta Ley para la estimación objetiva.
A efectos de lo dispuesto en el artículo 108 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, para determinar el importe neto de la cifra de negocios se tendrá en cuenta el conjunto de actividades económicas ejercidas por el contribuyente”.
Por su parte, el artículo 10.3 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo (BOE de 11 de marzo), dispone que “en el régimen de estimación directa la base imponible se calculará corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en la presente Ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas”.
Por tanto, dado que la actividad de promoción inmobiliaria no se encuentra incluida entre aquellas que pueden estimar su rendimiento por el método de estimación objetiva, en la determinación de rendimiento neto en estimación directa, en cualquiera de sus modalidades, serán deducibles todos los gastos que siendo necesarios para la obtención de los ingresos tengan tal consideración de acuerdo con la normativa mercantil y los preceptos del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, y sin perjuicio de lo previsto en los artículos 28 y 30 de la Ley del IRPF y de las reglas específicas que para el método de estimación directa simplificada se contienen en los artículos 28 a 31 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por el Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 27, 28; TRLIS RD Leg. 4/2004, Art. 10