La indemnización satisfecha al arrendatario por desahucio/rescisión del arrendamiento del local adquirido integra el precio de adquisición del inmueble conforme a la norma de valoración 2ª del PGC. En el método de estimación objetiva del IRPF, esta indemnización forma parte de la base amortizable, pero debe prorratearse entre suelo y construcción según los valores catastrales del año de adquisición, siendo amortizable únicamente la correspondiente a la construcción.
Hechos
La consultante ha adquirido un local para el ejercicio de una actividad comercial, que va a determinar el rendimiento neto por el método de estimación objetiva.
Por el citado local se ha pagado un precio al propietario más los correspondientes gastos e impuestos inherentes a la compra.
Además se ha tenido que satisfacer una indemnización al arrendatario del inmueble para rescindir su contrato de arrendamiento.
Cuestión planteada
Determinación de la amortización del inmueble.
Contestación
Según establece la instrucción 2.2.b) para la aplicación de los signos, índices o módulos del IRPF del anexo II de la Orden EHA/3413/2008, de 26 de noviembre, por la que se desarrollan para el año 2009 el método de estimación objetiva del IRPF y el régimen especial simplificado del IVA, para la determinación del rendimiento neto por el método de estimación objetiva serán deducibles las cantidades que, en concepto de amortización del inmovilizado material o inmaterial, correspondan a la depreciación efectiva que sufran los distintos elementos por funcionamiento, uso, disfrute u obsolescencia.
Por ello, para poder contestar a la cuestión planteada se debe analizar si la indemnización satisfecha por la consultante puede o no calificarse como inversión inmobiliaria.
Para ello, se debe acudir al Plan General de Contabilidad, aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, que en la norma de registro y valoración 4ª establece que los criterios relativos al inmovilizado material se aplicarán a las inversiones inmobiliarias.
Por su parte, la norma de registro y valoración 2ª, Inmovilizado material, establece en su apartado 1.1, que el precio de adquisición incluye, además del importe facturado por el vendedor después de deducir cualquier descuento o rebaja en el precio, todos los gastos adicionales y directamente relacionados que se produzcan hasta la puesta en condiciones de funcionamiento, incluida la ubicación en el lugar y cualquier otra condición necesaria para que pueda operar de la forma prevista.
Es decir, la indemnización satisfecha al arrendatario del local adquirido para el desarrollo de la actividad formará parte del precio de adquisición.
Por lo que se refiere a la amortización deducible como gasto en el método de estimación objetiva, la mencionada instrucción 2.2.b) de la Orden EHA//3413/2008 establece que en las edificaciones no será amortizable la parte del precio de adquisición correspondiente al valor del suelo el cual, cuando no se conozca, se calculará prorrateando el precio de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción en el año de adquisición.
Es decir, como la indemnización satisfecha al arrendatario forma parte del precio de adquisición del local, su importe conjuntamente con las otras partidas que forman parte del precio de adquisición deberá prorratearse en los términos previstos en el párrafo anterior para la determinación de la base de amortización.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Orden EHA/3413/2008. Anexo II. Instrucciones IRPF nº 2.2.b)