La ganancia patrimonial derivada de la transmisión de un inmueble adquirido más de 10 años antes del 31 de diciembre de 1996 está no sujeta al IRPF. La fecha de adquisición determinante es la de tradición de la cosa (entrega/posesión), no necesariamente la de formalización de escritura pública. En caso de contrato privado previo, la tradición constituye el hecho generador del dominio; su acreditación corresponde al contribuyente mediante prueba admitida en Derecho, siendo competencia de los órganos de gestión e inspección valorarla. A falta de prueba de tradición anterior, la fecha de escritura pública se toma como de adquisición.
Hechos
El consultante tiene intención de transmitir, antes del 31 de diciembre de 2006, un inmueble que había sido adquirido el 19 de mayo de 1982 mediante contrato privado, que va a ser elevado a público en breve. Además del citado contrato obran en su poder los recibos de comunidad.
Cuestión planteada
Si la ganancia patrimonial que pudiera derivarse de la venta del inmueble estaría no sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por haber transcurrido más de 10 años entre la fecha de adquisición y el 31 de diciembre de 1996 y si posee pruebas suficientes para acreditar esa fecha de adquisición.
Contestación
La concreción de la fecha de adquisición del inmueble es determinante a la hora de gravar la ganancia patrimonial que pudiera generarse con su transmisión.
La compraventa de un bien puede realizarse mediante el otorgamiento de escritura pública o mediante contrato privado. Por su parte, la fecha transmisión de la propiedad de un bien será aquélla que se derive de la aplicación del Código Civil.
El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de adquisición del inmueble, a todos los efectos.
A falta de escritura pública que acredite la adquisición de la cosa, o bien ante la afirmación de que la transmisión se hubo realizado con anterioridad a aquella mediante contrato privado, el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983).
Es decir, la suscripción de contrato privado de compraventa no comporta, por sí mismo, la adquisición de la cosa, para transferir el dominio será necesario, además, que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida, con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.
La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse, para los bienes inmuebles, la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
En definitiva, la fecha de adquisición del inmueble no coincidirá con la del contrato privado de compraventa salvo que junto a éste se haga entrega del mismo.
No obstante, respecto a la acreditación de la tradición, por parte del interesado, en fecha anterior a la de escritura pública, al ser una cuestión de hecho este Centro Directivo no puede entrar a valorarla. La acreditación deberá probarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorarla, en el desempeño de sus funciones de comprobación e investigación, determinando la realidad de las pruebas que, a requerimiento de los mismos, se aporten. En ausencia de prueba, se tomará, en cualquier caso, la fecha de la escritura pública.
Si quedase suficientemente acreditado que la adquisición se produjo en el año 1982, la ganancia patrimonial generada en la transmisión del inmueble podría reducirse aplicando el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año, que exceda de dos, transcurrido entre la fecha de adquisición y el 31 de diciembre de 1996, de acuerdo con lo previsto en la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto, quedando no sujeta al impuesto por haber transcurrido más de diez años entre las citadas fechas.
La presente contestación se ha formulado con arreglo a la normativa vigente en el momento de presentación de la consulta. No obstante, su contenido podría verse alterado por lo dispuesto en la disposición final primera del Proyecto de Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, que da nueva redacción a la citada disposición transitoria novena, y que ha sido publicado en el Boletín Oficial de las Cortes Generales de 17 de marzo de 2006.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RD Leg 3/2004, Art. 31, D-T-9