La transmisión de inmuebles no afectos a actividad empresarial genera ganancia o pérdida patrimonial (art. 33.1 LIRPF), calculada como diferencia entre valor de adquisición actualizado según coeficientes presupuestarios y valor de transmisión (menor del importe real y valor de mercado, minorado por gastos y tributos soportados por el transmitente). Si los terrenos fueron adquiridos antes de 31.12.1994, aplica la reducción transitoria de la Disposición Transitoria 9ª sobre la porción de ganancia generada hasta 19.01.2006, con coeficiente del 11,11% anual por años de permanencia superiores a dos.
Hechos
El consultante es propietario en gananciales de dos solares, existiendo en uno de ellos una nave con una antigüedad aproximada de sesenta años. En la misma, el consultante ejerció, como titular, una actividad empresarial de fabricación de fibra vegetal hasta el año 1965.
Desde esa fecha, en la nave no se ha realizado actividad empresarial o profesional alguna. Ni el consultante ni su esposa han tributado en el Impuesto sobre Actividades Económicas.
Ninguna de las dos fincas ha sido objeto de arrendamiento.
Ambos solares fueron adquiridos para la sociedad de gananciales en los años 1963 y 1973.
Siendo la calificación urbanística de las fincas la de suelo urbano residencial, el consultante está interesado en su venta.
Cuestión planteada
Calificación de los referidos inmuebles a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Tributación de la operación de enajenación de los terrenos.
Contestación
La operación de transmisión de los inmuebles a que se refiere el escrito de consulta supone para el consultante una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto por una alteración en su composición, por lo que su calificación a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es la de ganancia o pérdida patrimonial (artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio, BOE de 29 de noviembre)
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial estará constituido por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión.
El artículo 35 de la Ley del Impuesto define estos valores en las transmisiones a título oneroso.
De acuerdo con este precepto, el valor de adquisición estará formado por la totalidad de los importes satisfechos para la adquisición, los gastos y tributos inherentes a la operación que hubieran sido satisfechos por el adquirente, excluidos los intereses, el coste de las mejoras y de las inversiones realizadas en la parcela. A su vez, al tratarse de un inmueble, este valor de adquisición se actualizará aplicando los coeficientes previstos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado correspondiente al año de la transmisión.
Siguiendo con este mismo precepto, el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
La disposición transitoria 9ª del Impuesto establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles o inversiones y mejoras efectuados en los mismos, que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un periodo de generación superior a 10 años.
A estos efectos, se consideran elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas aquellos en los que la desafectación de estas actividades se haya producido con más de tres años de antelación a la fecha de transmisión.
El artículo 29 de la Ley del Impuesto define los elementos patrimoniales afectos a la actividad económica señalando que:
“Se considerarán elementos patrimoniales afectos a una actividad económica:
a) Los bienes inmuebles en los que se desarrolla la actividad del contribuyente.
b) Los bienes destinados a los servicios económicos y socioculturales del personal al servicio de la actividad. No se consideran afectos los bienes de esparcimiento y recreo o, en general, de uso particular del titular de la actividad económica.
c) Cualesquiera otros elementos patrimoniales que sean necesarios para la obtención de los respectivos rendimientos. En ningún caso tendrán esta consideración los activos representativos de la participación en fondos propios de una entidad y de la cesión de capitales a terceros.”
Teniendo en cuenta lo previsto en dicho artículo, los inmuebles, en el momento de la enajenación, tendrán la consideración de elementos patrimoniales no afectos a la actividad económica, habiéndose producido la desafectación con más de tres años de antelación a la fecha de la transmisión.
En consecuencia, teniendo en cuenta el periodo de permanencia de los elementos patrimoniales en el patrimonio del consultante, la ganancia patrimonial derivada de la venta de los mismos estará no sujeta al Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Arts. 29, 33, 35 y DTª 9ª