La deducción por vivienda habitual requiere que la vivienda sea ocupada efectivamente y de forma permanente en el plazo de 12 meses desde su adquisición, manteniéndose como residencia continuada durante 3 años; el empadronamiento no es requisito necesario ni prueba suficiente, siendo cuestión de hecho acreditable por cualquier medio. La deducción se aplica sobre cantidades satisfechas en el período impositivo por adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, con base máxima anual de 9.015,18 euros, siendo deducibles en la declaración del ejercicio en que se satisfacen, aplicándose el porcentaje del 15% sobre la base (con límite anual de 1.350 euros) para adquisición de primera vivienda y porcentajes inferiores para posteriores.
Hechos
El consultante compró en marzo de 2003 una vivienda en El Palmar por un importe de 76.500 €, financiando 52.889,07 € de ellos mediante un préstamo hipotecario. Durante los periodos 2003-2005, ambos inclusive, practicó deducciones por dicha vivienda por un importe de 16.342,16 €. En noviembre de 2005 adquiere una segunda vivienda en una localidad distinta, Torrevieja, a la que prevé trasladarse en Abril de 2006. El precio de la nueva vivienda ha sido de 168.000 €, financiando 100.000 € de ellos con un préstamo hipotecario.
Cuestión planteada
1. Requisitos para que la nueva vivienda tenga carácter habitual y posible necesidad de empadronamiento.
2. Aplicación de la deducción por vivienda habitual: deducibilidad de los gastos derivados de la adquisición de la nueva vivienda satisfechos en 2005 en la declaración correspondiente al ejercicio 2006; deducibilidad por las cuotas satisfechas en 2006 correspondientes al préstamo que financia la primera vivienda en la declaración de IRPF-2006; base de la deducción por la adquisición de la segunda vivienda; porcentajes de deducción aplicables; cuantía máxima de préstamo amortizable.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual está regulada en los artículos 69.1 y 79 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE del día 10), (en adelante TRLIRPF) desarrollados por los artículos 53 a 57 del Real Decreto 1775/2004, de 30 de Julio (BOE de 4 de Agosto) por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante RIRPF).
1. El concepto de vivienda habitual, en desarrollo del artículo 69.1.3º del TRLIRPF, se recoge en el artículo 53 del RIRPF: “Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Para que la vivienda constituya la residencia habitual “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
Conforme a lo expuesto, la vivienda situada en Torrevieja tendrá la condición de vivienda habitual para el contribuyente, siempre que la ocupe en un plazo de doce meses desde su adquisición (noviembre de 2005) y resida en ella de forma permanente y continuada durante 3 años.
El requisito de residencia habitual supone una utilización efectiva y permanente de la vivienda por parte del propio contribuyente; y por tanto su cumplimiento, es una cuestión de hecho que podrá acreditarse por cualquier medio de prueba válido en derecho y sin que a estos efectos, el empadronamiento pueda considerarse ni absolutamente necesario, ni por sí solo prueba suficiente de residencia y vivienda habitual en una determinada localidad.
Por otro lado, al tratarse de una cuestión de hecho, serán los órganos de gestión o inspección de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, los que podrán valorar la concurrencia o no de esta circunstancia en cada caso.
2. Respecto al modo de aplicación de la deducción por vivienda habitual, es el art. 69.1.1º del TRLIRPF el que regula los requisitos y circunstancias que permiten obtener el derecho a la deducción por vivienda habitual, según este precepto: “Los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual”. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”. Igualmente, dispone que “La base máxima de esta deducción será de 9.015,18 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable… y demás gastos derivados de la misma”.
Además, y al existir en este caso precedentes viviendas habituales ha de tenerse en cuenta también lo dispuesto en el Art. 69.1 2º TRLIRPF: “Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción”.
Con arreglo a esta normativa, y en función de los datos facilitados por el propio consultante, cabe indicar:
1) Respecto a la nueva vivienda habitual, adquirida en 2005: si el consultante plantea, como parece deducirse del texto de la consulta, la posibilidad de practicar deducción en la declaración de la renta del ejercicio 2006 por los gastos soportados en el ejercicio 2005 en la adquisición de la nueva vivienda; esta opción no se contempla por la actual normativa. Como ya se ha expuesto el art. 69.1.1º del TRLIRPF permite practicar deducción por “las cantidades satisfechas en el periodo” sin que esté prevista la posibilidad de trasladar las cantidades invertidas en un periodo a otro posterior.
No obstante, y dado que el consultante tiene la intención de destinar a residencia habitual la vivienda adquirida en noviembre de 2005, podrá compaginar la deducción por esta vivienda desde su adquisición, con la deducción por la vivienda anterior hasta su abandono. Por tanto, en la declaración correspondiente a 2005 puede practicar deducción por las cantidades invertidas en ese ejercicio en la adquisición de la nueva vivienda, si bien con dos límites:
- El primero, que la base máxima de deducción para cada periodo impositivo es de 9.015,18 €, con independencia de que dicha base se haya formado por inversiones realizadas en dos viviendas distintas, ambas con la consideración temporal de habitual.
- El segundo, y considerando que el consultante no vende su actual vivienda habitual, que la determinación del volumen de inversión en la nueva vivienda habitual, a partir del cual el consultante puede practicar la deducción, estará en función de la deducción disfrutada por la adquisición de anteriores viviendas habituales. De este modo, y considerando que la única vivienda por la que el consultante ha practicado deducción es la adquirida en El Palmar en marzo de 2003, el consultante podría practicar deducción por la nueva vivienda desde su adquisición, siempre que la inversión realizada durante el ejercicio 2005 en la vivienda nueva superara la suma de las inversiones que han configurado las sucesivas bases de deducción anual por las que el consultante ha practicado deducción por la anterior vivienda; cantidad que según manifiesta el consultante, ascendió al finalizar 2005 a 16.342,16 €.
2) En cuanto a la deducción por la adquisición de su actual vivienda, y de acuerdo con lo expuesto anteriormente, el consultante podría practicar nuevas deducciones en tanto constituya su residencia habitual, es decir hasta abril del 2006, fecha en la que prevé trasladarse a la nueva vivienda, lo cual incrementaría la base de deducción sobre la que ya se ha deducido, y por tanto reduciría la base sobre la que se puede practicar deducción por la nueva vivienda.
3) Por otro lado las deducciones practicadas por la vivienda del Palmar están condicionadas a que dicha vivienda consolide su carácter de habitual, de modo que si el consultante no residiera en ella de modo efectivo y permanente durante tres años desde el traslado efectivo, y salvo que concurran alguna de las circunstancias excepcionales previstas en el art. 53 del RIRPF que permiten incumplir estos plazos, perdería el derecho a la deducción y debería regularizar todas las practicadas desde su adquisición.
Respecto a los porcentajes de deducción aplicables a la adquisición de la nueva vivienda, el art. 69.1.1º establece: “b) Cuando en la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual se utilice financiación ajena, los porcentajes de deducción aplicables a la base de deducción a que se refiere el párrafo a) anterior serán en las condiciones y requisitos que se establezcan reglamentariamente, los siguientes:
Durante los dos años siguientes a la adquisición o rehabilitación, el 16,75 por ciento sobre los primeros 4.507,59 euros y el 10,05 por ciento sobre el exceso hasta 9.015,18 euros.
Con posterioridad los porcentajes anteriores serán del 13,4 por ciento y del 10,05 por ciento, respectivamente”.
Las condiciones y requisitos reglamentarios a los que alude el apartado b) del art. 69.1.1º se establecen en el artículo 55.1.1º del Reglamento, de modo que los porcentajes incrementados serán de aplicación cuando se den las siguientes circunstancias:
“a) Que el importe financiado del valor de adquisición o rehabilitación de la vivienda suponga al menos, un 50 por 100 de dicho valor.
(…).
b) Que durante los tres primeros años no se amorticen cantidades que superen en su conjunto el 40 por 100 del importe solicitado.
(…)”
De acuerdo con lo anterior, el consultante podrá aplicar el porcentaje del 25 por 100 (16,75 por 100, parte estatal, más 8,25 por 100, parte autonómica, a falta de otro porcentaje específicamente aprobado por la oportuna Comunidad Autónoma) sobre los primeros 4.507,59 euros satisfechos, dentro del período que proceda de cada año natural, y durante los dos primeros años desde la fecha en que, con arreglo a las disposiciones del Código Civil, se adquiere la vivienda y hasta el mismo día de dos años después a la adquisición de la vivienda habitual; y el 15 por ciento sobre las restantes cantidades que, en su caso, haya satisfecho en ese periodo, con el límite global de los 9.015,18 euros anuales.
De este modo, el consultante podrá optar por aplicar un porcentaje del 25 por ciento sobre las cantidades invertidas en la nueva vivienda (siempre que se cumplan las condiciones expuestas) o un 20 por ciento sobre las cantidades invertidas en la anterior vivienda y en ambos casos con el límite de 4.507, 59 €. Sobre el resto de la inversión hasta 9.015,18 €, el porcentaje aplicable será del 15 por ciento.
Finalmente, sobre la cuantía máxima del préstamo amortizable, el requisito exigido por la letra b) del artículo 55.1.1º del RIRPF, determina que adquirida la vivienda en noviembre de 2005 no deberá amortizar cantidades que superen en su conjunto el 40 por 100 del importe total solicitado antes de diciembre de 2008, en su caso 40.000 €.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Arts. 53-57; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Arts. 69-1 y 79