La exención por reinversión del artículo 36 TRLIRPF requiere que la transmisión de la vivienda habitual se perfeccione mediante tradición o entrega efectiva del inmueble, no por la mera suscripción del contrato privado de compraventa. La suscripción de un contrato privado sin otorgamiento de escritura pública ni puesta en posesión de la vivienda no configura transmisión a efectos fiscales, por lo que el plazo de dos años para reinversión continúa computándose hasta que se produzca efectivamente la entrega del bien.
Hechos
El consultante se trasladó en el mes de julio de 2004 de la que era su vivienda habitual a una nueva vivienda que le había sido entregada en febrero de 2004. Su anterior vivienda fue puesta a la venta en octubre de 2004. El 22 de febrero de 2006 suscribe un contrato con una inmobiliaria por el que el consultante se compromete a vendérsela por 290.000 €. La entidad satisface 5.000 € en el momento del contrato, acordándose el pago del resto en el momento en que se otorgue escritura, para lo que se fija como fecha máxima el 22 de diciembre de 2006.
Cuestión planteada
Posible aplicación de la exención por reinversión a la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la primera vivienda.
Contestación
La exención por reinversión de la ganancia patrimonial derivada de la venta de la vivienda habitual está regulada en el artículo 36 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE del día 10), (en adelante TRLIRPF) desarrollado por el artículo 39 del Real Decreto 1775/2004, de 30 de Julio (BOE de 4 de Agosto) por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante RIRPF).
Respecto a la cuestión planteada por el consultante, el art. 39 del RIRPF tras declarar que: “Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo.” Añade en el apartado segundo: “Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla”.
El consultante manifiesta que dos días antes de que transcurrieran dos años desde la entrega de su segunda vivienda (el 22 de febrero de 2006), suscribe un contrato privado de compra-venta de su primera vivienda habitual con una empresa inmobiliaria.
Para determinar la fecha de transmisión debe tenerse en cuenta que en el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, rige la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983).
Es decir, que para transferir el dominio será necesario, además del contrato de compra-venta, que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida, con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.
La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
Dado que no se ha otorgado escritura pública, y que la finca tampoco se ha puesto en poder y posesión del comprador, pues es el vendedor el que según las cláusulas del contrato, asume el compromiso de facilitar el acceso a la vivienda, puede concluirse que no ha habido transmisión de la vivienda al no haberse producido la tradición o entrega de la misma.
A la vista de los antecedentes facilitados, el consultante no tiene derecho a la exención por reinversión en vivienda habitual, por haberse incumplido el plazo de dos años que se fija por el Reglamento del Impuesto para enajenar la vivienda habitual.
Por otra parte, y conforme con lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 39 del RIRPF en relación con el artículo 53 del mismo Reglamento, para tener derecho a esta exención, la vivienda tendría que poseer la consideración de habitual en el momento de su venta, lo que requeriría que en tal fecha constituyera la residencia habitual de los contribuyentes, circunstancia que no concurre en este supuesto dado que desde julio de 2004 el consultante reside en su nueva vivienda habitual, según él mismo manifiesta.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 39; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 36