La exención por reinversión en vivienda habitual requiere que los fondos obtenidos de la transmisión se destinen directamente al precio pendiente de pago de la nueva vivienda adquirida dentro del plazo de dos años. Si el importe se aplica a reponer ahorros previamente invertidos en esa adquisición, la ganancia patrimonial generada no resulta exenta, quedando sujeta a tributación por su totalidad.
Hechos
El consultante en el proceso de cambio de vivienda habitual invierte en la adquisición de la que constituirá su próxima residencia habitual cantidades ahorradas. Posteriormente, vende su hasta entonces vivienda habitual destinando el importe obtenido en su venta a reponer la cuantía que de sus ahorros invirtió en la adquisición de la nueva.
Cuestión planteada
Posibilidad de acogerse a la exención por reinversión al reponer fondos ya invertidos en la adquisición de la nueva vivienda habitual.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 36 del Texto refundido del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo, TRLIRPF (BOE de 10 de marzo), en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, RIRPF (BOE de 4 de agosto), en los siguientes términos:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…).
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
(…)”.
En consecuencia, el contribuyente podrá exonerar el total de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de su vivienda habitual siempre que reinvierta el total importe obtenido en dicha transmisión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores contados a partir de la fecha en que se efectúa la transmisión, en la adquisición de su futura vivienda habitual. De invertirse en construcción, la adquisición jurídica de la vivienda ha de producirse dentro de ese mismo plazo.
En el presente caso, habiendo adquirido, la que va a constituir nueva vivienda habitual, dentro de los dos años previos a la fecha de transmisión, la exención por reinversión podrá aplicarse en función del importe que del total obtenido destine a satisfacer el precio pendiente de pago de la nueva vivienda. Por tanto, de aplicar los fondos obtenidos a reponer ahorros previamente invertidos en la adquisición de la nueva habitual, la ganancia patrimonial generada quedará sujeta y no exenta de tributación.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art.39-1, 39-2