La percepción y devolución de cantidades derivadas de la resolución de un contrato privado de compraventa de inmueble, sin que se haya producido tradición (escritura pública ni entrega), no genera variación patrimonial alguna conforme al artículo 33.1 LIRPF, por lo que carece de incidencia en las declaraciones de IRPF de 2021 y 2022; la falta concurrencia de modo (tradición) junto con título impide considerar adquirido el inmueble, dejando sin efecto tributario la operación.
Hechos
En 2021 el consultante formaliza mediante contrato privado de compraventa la venta de un inmueble, estipulándose en el mismo la entrega de unas cantidades a cuenta, previas a la elevación a público de dicho contrato. En el año 2022, y con carácter previo a presentar la declaración de IRPF de 2021, se acuerda con el comprador resolver el contrato y no efectuar la venta del inmueble, acordando la devolución de todas las cantidades previamente desembolsadas por el comprador.
Cuestión planteada
Efectos en las declaraciones de IRPF del consultante de 2021 y 2022 de la percepción y devolución de las citadas cantidades.
Contestación
El Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo para determinar la fecha de adquisición de un bien, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de adquisición del inmueble, a todos los efectos.
Es decir, la suscripción de un contrato privado de compraventa o de arras no comporta, por sí mismo, la adquisición jurídica de la cosa; para transferir el dominio será necesario, además, que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida, con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.
En el presente caso, de los datos aportados por el consultante se desprende que no han concurrido los requisitos de título (contrato privado de compraventa) y modo (entrega del inmueble) para considerar que la adquisición del inmueble se haya producido. Es decir, nos encontramos ante la resolución de un contrato de compraventa en virtud de la cual, las partes, de común acuerdo, deciden no llevar a efecto la misma procediendo el vendedor a la devolución de las cantidades previamente satisfechas por el comprador.
A efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas no se habrá producido variación alguna en el valor del patrimonio del contribuyente que pudiera determinar la existencia de una ganancia o pérdida patrimonial conforme a lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). Por lo tanto, la percepción y posterior restitución de tales cantidades por parte del consultante no tendrá incidencia en sus declaraciones de IRPF de 2021 y 2022.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Art. 33.