La DGT descarta que el contrato de compraventa de vivienda de protección oficial formalizado en escritura pública deba recalificarse como donación por el bajo precio declarado (367,59 €). Aplicando presunción de legalidad de la actuación administrativa y la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo sobre el valor reducido de estas viviendas por sus limitaciones legales, asume que la operación fue efectivamente una compraventa al precio correcto. La cuestión de si existe simulación contractual excede el ámbito de la consulta vinculante y corresponde a la jurisdicción contencioso-administrativa, civil o penal según los casos, por lo que el valor de adquisición a efectos IRPF será el precio pagado (367,59 €), aplicándose el artículo 33 LIRPF y no el 34.
Hechos
La consultante manifiesta que adquirió el día 21 de abril de 1994 una vivienda de tipo social unifamiliar a la Junta de Andalucía, mediante contrato de compraventa formalizado ante notario, por un importe de 367,59 euros, según consta en la escritura pública de compraventa. Al tratarse de una vivienda de protección oficial, la operación de compraventa, presentada a liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, fue declarada exenta. En la autoliquidación presentada figuraba como valor declarado el precio de adquisición pagado (367,59 euros), valor que, según la consultante, no era el valor real, como exige el artículo 10 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. El 11 de febrero de 2005, la consultante enajenó la citada vivienda, obteniendo como resultado una ganancia patrimonial.
Cuestión planteada
Primera: Si, a efectos de fijar el valor de adquisición de la vivienda enajenada para determinar la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el contrato de adquisición de dicha vivienda debe ser calificado como donación, teniendo en cuenta que el precio declarado fue "sólo" de 367,59 euros (en cuyo caso, se aplicaría el artículo 34 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y no el artículo 33).
Segunda: En caso afirmativo, se consulta si el valor de adquisición debe ser el precio pagado o el valor real en la fecha de adquisición. A este respecto, se consulta si puede aplicarse la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones a pesar de haber presentado la autoliquidación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Contestación
En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:
Primera: Calificación jurídica del contrato de compraventa formalizado en escritura pública.
En cuanto a la consulta sobre si el contrato descrito debe ser calificado como donación teniendo en cuenta el valor fijado, cabe indicar, en primer lugar, que este Centro Directivo carece de datos suficientes para determinar las razones que llevaron a la Junta de Andalucía a fijar el precio de venta de la vivienda de protección oficial en cuestión en el importe señalado en el escrito de consulta. No obstante, debe considerarse que la parte vendedora era una Administración pública, de la que debe presumirse que actuaba conforme a la legalidad vigente (principio de presunción de legalidad de la actuación administrativa). Por tanto, cabe presumir que la operación realizada fue efectivamente una compraventa y que el precio fijado era correcto de acuerdo con las circunstancias particulares aplicables a dicho contrato.
Además, debe tenerse en cuenta que la pretensión de la consultante de que el contrato de compraventa de la vivienda de protección oficial, formalizado en escritura pública, encubría realmente una donación, supondría calificar a dicho contrato de contrato simulado, con consecuencias tales como la posibilidad de nulidad del contrato o de comisión de actuaciones delictivas (por ejemplo, falsedad en documento público), circunstancias que no corresponde dilucidar en este ámbito administrativo, sino en el orden jurisdiccional contencioso-administrativo o civil, según las circunstancias, o incluso, en su caso, penal.
Por último, es conveniente recordar que las viviendas de protección oficial, precisamente por esta característica, tienen en general un valor inferior a las de renta libre, como ha establecido el Tribunal Supremo en una consolidada jurisprudencia, de la que cabe señalar las sentencias de 26 de marzo de 1963, 22 de abril de 1985 y 24 de febrero de 1986, referidas a transmisiones “inter vivos”, y las de 19 de junio de 1989 y 28 de junio de 1991relativas a sucesiones “mortis causa”. A este respecto, en la última de ellas el Tribunal Supremo hacía en su fundamento de derecho segundo las siguientes afirmaciones:
“… tales viviendas se hallan sometidas a una serie de limitaciones respecto de su venta, uso y arrendamiento que inciden en la atribución de su precio real, precio máximo legal que debe coincidir con el precio de mercado, lo que hace innecesaria la comprobación de valores, ya que para alterar el precio máximo sería necesario eliminar unas limitaciones que son las que condicionan el precio máximo. Como tales viviendas entran en el mercado inmobiliario no en condiciones de igualdad, sino de inferioridad económica respecto de las de renta libre, debido a la intervención administrativa durante el tiempo que dura la calificación, el heredero o legatario que adquiere por este título una Vivienda de Protección Oficial adquiere un bien que siempre tiene menor valor que el que tendría de no habérsele atribuido aquella naturaleza, minoración que ha de tener su reflejo a efectos tributarios, en la estimación de su valor.
"Segunda: Determinación del valor de adquisición de la vivienda transmitida a efectos de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
De acuerdo con lo expuesto, a efectos de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, debe considerarse que la adquisición de la vivienda de protección oficial transmitida se adquirió en virtud de negocio jurídico oneroso, como figura en la escritura pública en la que se formalizó la operación de compraventa de aquélla.
Por tanto, la determinación del valor de adquisición deberá realizarse según la regla recogida en el artículo 33.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo de 2004), que es la que resulta aplicable a las operaciones onerosas. En consecuencia, según dispone la letra a) del apartado 1 de dicho artículo deberá tenerse en consideración “el importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado”.
CONCLUSIONES:
Primera: En la transmisión de una vivienda de protección oficial a un precio aparentemente inferior al real, efectuado por una Administración pública mediante un contrato de compraventa formalizado en escritura pública, cabe presumir que la operación realizada fue efectivamente una compraventa y que el precio fijado era correcto de acuerdo con las circunstancias particulares aplicables a dicho contrato, por ser la parte vendedora una Administración pública, de la que debe presumirse que actuaba conforme a la legalidad vigente (principio de presunción de legalidad de la actuación administrativa).
Segunda: A efectos de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, debe considerarse que la adquisición de la vivienda de protección oficial transmitida se adquirió en virtud de negocio jurídico oneroso, como figura en la escritura pública en la que se formalizó la operación de compraventa de aquélla. Por tanto, para la determinación del valor de adquisición deberá tenerse en consideración “el importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado”.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLeg 3/2004, arts. 33.1 y 34
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 10-1, 45-I-B)-12,46-1 y 50-1