La financiación ajena del 70% puede cumplirse dentro de los dos años posteriores a la opción por el régimen SOCIMI conforme a la disposición transitoria primera. El capital social mínimo de 15 millones se exige solo a SOCIMI cotizadas, no a no cotizadas. Para las cotizadas, se computa el capital escriturado sin minoración por pérdidas o ajustes patrimoniales. La diversificación inmobiliaria se verifica al optar y ante cada nueva adquisición. El mantenimiento de inversión se satisface con arrendamiento parcial del edificio considerado como unidad física completa. La prohibición de promoción se aplica a filiales pero no excluye rehabilitación previa al arrendamiento. Los requisitos son acumulativos para acceder y mantener el régimen especial.
Hechos
La entidad consultante es una sociedad íntegramente participada por una entidad holandesa. Sus participaciones no están, ni podrían estar, admitidas a negociación en un mercado regulado. Está ubicada en Madrid y su actividad es el arrendamiento de inmuebles de naturaleza urbana. A 31 de diciembre de 2010 es propietaria de inmuebles, complejos de oficinas y naves de uso industrial y comercial.
Tiene un capital social de 14,26 millones de euros y obtuvo unos ingresos totales en 2010 de 13,66 millones de euros, incluyendo los gastos repercutidos a los arrendatarios.
En la actualidad ha comenzado un proyecto de reforma no estructural de uno de sus centros comerciales con la intención de modernizar el inmueble y conseguir nuevos inquilinos, pues había sufrido una importante devaluación, motivada principalmente por la obsolescencia y por la situación económica general. El centro continúa operativo, y a medida que se finalizan las tareas de reforma, la parte reformada se ofrece de nuevo en alquiler. En 2011 la reforma está alcanzando su máxima intensidad, reduciéndose el número de inquilinos y la superficie ofrecida en alquiler. A pesar de esto, en la actualidad existen negociaciones para cerrar un contrato, y la intención es maximizar en lo posible el espacio disponible en alquiler. En cualquier caso, durante 2011 y 2012 algunas zonas del centro no son accesibles al público a causa de las obras, ni tampoco están ofrecidas en arrendamiento.
Por otro lado, la consultante se plantea la posibilidad de realizar por sí misma la totalidad de la cadena de valor en el proceso de construcción de un inmueble en alquiler. Así, la consultante localizaría y adquiriría los terrenos, gestionaría la obtención de licencias, permisos y otros trámites, que le permitiesen ejecutar la construcción en su propio nombre, ello sin perjuicio de la asistencia de terceros que pudiesen actuar por cuenta y nombre de la consultante. El inmueble resultante no se destinaría a la venta sino al alquiler. Este mismo esquema puede ejecutarse igualmente respecto de edificios construidos pero que requieran una reforma de rehabilitación o remodelación estructural.
La consultante se plantea una serie de cuestiones sobre determinados artículos de la Ley 11/2009, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), pudiendo asumir, a efectos de la presente consulta, el cumplimiento de los demás requisitos necesarios para acogerse al régimen.
Cuestión planteada
1. En relación con el requisito de financiación ajena, establecido en el artículo 7 de la Ley 11/2009, si puede ser cumplido durante el plazo de dos años desde la opción por la aplicación del régimen.
2. En relación con el requisito relativo a la cifra mínima del capital social de la SOCIMI establecido en el artículo 5 de la Ley 11/2009:
- Si el capital social de una SOCIMI no cotizada no debe necesariamente alcanzar la cifra de 15 millones de euros.
- En caso de que sí deba alcanzar dicha cifra, si el requisito se refiere exclusivamente a la cifra del capital social escriturado, sin tener en cuenta la minoración de fondos propios que pudiera, en su caso, resultar de las pérdidas y ajustes del patrimonio derivadas, entre otros supuestos, de una menor valoración del activo.
3. En relación con el requisito de inversión diversificada establecido por el artículo 3.4 de la Ley 11/2009, si debe ser cumplido exclusivamente en el momento de la opción por el régimen y posteriormente cada vez que se adquiera un nuevo inmueble.
4. En relación con el requisito de mantenimiento de la inversión establecido por el artículo 3.3 de la Ley 11/2009, si un inmueble se entiende en un sentido físico, y este concepto atiende al edificio en su conjunto, de tal manera que no se exige para su cumplimiento el arrendamiento de toda la superficie del edificio, y el requisito se entiende cumplido cuando el mismo esté parcialmente arrendado u ofrecido en arrendamiento.
5. En relación con el requisito de prohibición de realizar actividades de promoción establecido por el artículo 2.1.c) de la Ley 11/2009, si la promoción o rehabilitación de un inmueble con la intención de arrendarlo se incluye dentro de las actividades que no pueden realizar las filiales de una SOCIMI.
6. Si los siguientes requisitos deben cumplirse a nivel individual o de grupo y concepto de grupo a estos efectos, especialmente en el caso de que la entidad acogida al régimen fiscal especial es una entidad residente en territorio español de las referidas en la letra c) del apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009, filial de una sociedad residente en un Estado Miembro o en un país del Espacio Económico Europeo de las referidas en la letra b) del apartado 1 del artículo 2 de dicha Ley:
- El requisito establecido en el artículo 3.2 y el establecido en el artículo 3.1 de la Ley 11/2009.
- El requisito establecido en el artículo 7 de la Ley 11/2009.
- El requisito establecido en el artículo 3.4 de la Ley 11/2009.
Contestación
Cuestión 1:
El artículo 8 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, establece que:
“1. Las SOCIMI así como las entidades residentes en territorio español a que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo 2, que cumplan los requisitos establecidos en esta Ley, podrán optar por la aplicación en el Impuesto sobre Sociedades del régimen fiscal especial regulado en esta Ley, el cual también será de aplicación a sus socios. No obstante, tratándose del primer período impositivo de aplicación del régimen fiscal especial, la obligación de negociación establecida en el artículo 4 de esta Ley se exigirá desde la fecha de la opción por aplicar dicho régimen.
(…)”
Entre los requisitos establecidos en la Ley 11/2009, se encuentra el contenido en su artículo 7, que establece que:
“El saldo de la financiación ajena no podrá superar el 70 por ciento del activo de la entidad. En el cómputo de dicho límite no se incluirá la cuantía de la financiación que pueda obtenerse en virtud de lo establecido en la normativa del régimen de protección pública de la vivienda.
(…)”
No obstante, la disposición transitoria primera de la Ley 11/2009, establece que:
“Podrá optarse por la aplicación del régimen fiscal especial en los términos establecidos en el artículo 8 de esta Ley, aún cuando no se cumplan los requisitos exigidos en la misma, a condición de que tales requisitos se cumplan dentro de los dos años siguientes a la fecha de la opción por aplicar dicho régimen.
(…)”
Teniendo en cuenta estos preceptos, se podrá optar por la aplicación del régimen fiscal especial aún cuando no se cumpla el requisito exigido en el artículo 7 de la Ley 11/2009, de que el saldo de la financiación ajena no supere el 70% del activo de la entidad, siempre que dicho requisito se cumpla dentro de los dos años siguientes a la fecha de la opción por aplicar el régimen.
Cuestión 2:
El artículo 1 de la Ley 11/2009, que regula el objeto y ámbito de aplicación, establece que:
“1. La presente Ley tiene por objeto el establecimiento de las especialidades del régimen jurídico de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, (en adelante, SOCIMI).
A los efectos de esta Ley tienen la consideración de SOCIMI aquellas sociedades anónimas cotizadas cuyo objeto social principal sea el establecido en el artículo 2 de la presente Ley y cumplan los demás requisitos establecidos en la misma. Estas sociedades podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley.
(…)”
Tal y como establece este precepto, a efectos de esta Ley 11/2009, tienen la consideración de SOCIMI aquellas sociedades anónimas cotizadas cuyo objeto social principal sea el establecido en el artículo 2 de la presente Ley y cumplan los demás requisitos establecidos en la misma.
En particular, el artículo 5 de la Ley 11/2009, establece que:
“1. Las SOCIMI tendrán un capital social mínimo de 15 millones de euros.
(…)”
A su vez, la Ley 11/2009, regula un régimen fiscal especial, por el que pueden optar, según se establece en su artículo 8.1, “las SOCIMI así como las entidades residentes en territorio español a que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo 2, que cumplan los requisitos establecidos en esta Ley”.
La letra c) del apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009, se refiere a:
“c) La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión y financiación ajena a que se refieren los artículos 3 y 7 de esta Ley.
Las entidades a que se refiere esta letra c) no podrán tener participaciones en el capital de otras entidades ni realizar promoción de bienes inmuebles. Las participaciones representativas del capital de éstas entidades deberán ser nominativas y la totalidad de su capital debe pertenecer a otras SOCIMI o entidades no residentes a que se refiere la letra b) anterior. Tratándose de entidades residentes en territorio español, estas podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial en las condiciones establecidas en el artículo 8 de esta Ley.”
De estos preceptos se deduce que el requisito del capital social mínimo exigido en el artículo 15.1 de la Ley 11/2009, es un requisito que se exige necesariamente para tener la consideración de SOCIMI a los efectos de esta Ley, pero dado que dicha Ley ofrece la posibilidad de optar por el régimen fiscal especial a otro tipo de entidades que no tienen la consideración de SOCIMI, que son las entidades residentes en territorio español a que se refiere la letra c) del apartado 1 de su artículo 2, aunque establece para ellas que deberán cumplir los requisitos establecidos en la Ley, se considera que no debe interpretarse que entre tales requisitos se encuentra el de capital social mínimo, teniendo en cuenta que en la letra c) del apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009 antes transcrita se alude a ciertos requisitos de su capital, como que las participaciones representativas del capital de éstas entidades deberán ser nominativas y la totalidad de su capital debe pertenecer a otras SOCIMI o entidades no residentes a que se refiere la letra b) de dicho apartado 1, sin hacer referencia expresa a su cuantía.
Cuestión 3:
El artículo 3 de la Ley 11/2009, relativo a requisitos de inversión, establece en su apartado 4 que:
“4. Para garantizar una adecuada diversificación de las inversiones inmobiliarias, las entidades deberán tener al menos tres inmuebles en su activo sin que ninguno de ellos pueda representar más del 40 por ciento del activo de la entidad en el momento de la adquisición. Este cómputo se determinará sobre el balance consolidado del grupo a que se refiere el apartado 1 de este artículo, pudiendo optar la entidad por sustituir el valor contable por el de mercado de los elementos integrantes de dicho balance.”
Asimismo, el artículo 13.e) de la ley 11/2009 establece que la entidad perderá el régimen fiscal especial, con “el incumplimiento de cualquier otro de los requisitos establecidos en esta Ley para que la entidad pueda aplicar el régimen fiscal especial, excepto que se reponga la causa del incumplimiento dentro del ejercicio inmediato siguiente. No obstante, el incumplimiento del plazo a que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley no supondrá la pérdida del régimen fiscal especial…”
Por tanto, el requisito relativo a la diversificación de las inversiones inmobiliarias, en el que se exige que ninguno de los, al menos, tres inmuebles que han de tener en su activo las entidades pueda representar más del 40% de su activo en el momento de la adquisición, debe cumplirse en el ejercicio de la opción por el régimen fiscal especial, o bien, tal y como señala la disposición transitoria primera de la Ley 11/2009, en los dos años siguientes a la fecha del ejercicio de la opción. Transcurrido dicho régimen transitorio, procederá la aplicación de lo establecido en el artículo 13.e) de la Ley 11/2009, de manera que, de incumplirse el requisito de diversificación exigido en el citado artículo 3.4 de la misma Ley, se perderá el régimen fiscal especial, excepto que se vuelva a alcanzar dicho requisito de diversificación en el ejercicio inmediato siguiente.
Cuestión 4:
Como ya se ha comentado en la cuestión 3 anterior, el apartado 4 del artículo 3 de la Ley 11/2009 requiere que las entidades tengan al menos tres inmuebles en su activo.
Por su parte, el apartado 3 de dicho artículo 3 establece que:
“3. Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al menos tres años. Tratándose de bienes inmuebles que hayan sido promovidos por la sociedad, el plazo será de siete años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.
El plazo se computará:
a) En el caso de bienes inmuebles que figuren en el patrimonio de la sociedad antes del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley, siempre que a dicha fecha el bien se encontrara arrendado u ofrecido en arrendamiento. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en la letra siguiente.
b) En el caso de bienes inmuebles promovidos o adquiridos con posterioridad por la sociedad, desde la fecha en que fueron arrendados u ofrecidos en arrendamiento por primera vez.
En el caso de acciones o participaciones de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, deberán mantenerse en el activo de la sociedad al menos durante tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley.”
A estos efectos, y en relación a la cuestión 4 planteada en el escrito de consulta, cuando el artículo 3.3 de la Ley 11/2009 exige que los bienes inmuebles permanezcan arrendados durante al menos tres años, sumándose el tiempo en que hayan estado ofrecidos en arrendamiento con un máximo de un año, debe entenderse que dicho arrendamiento puede ser total o parcial, sin que pueda considerarse que la falta de arrendamiento de un local dentro del centro comercial supone el incumplimiento del requisito señalado. Así, tal y como se indica en el escrito de consulta, el centro continúa operativo aún cuando se están realizando reformas sobre el inmueble que, a medida que finalizan, determinan que sean ofrecidas en arrendamiento. De manera que, en el presente caso, se entenderá cumplido el requisito de arrendamiento aún cuando no se produzca el arrendamiento total del inmueble al estar afectados por obras de mejora.
Cuestión 5:
El artículo 2.1 de la Ley 11/2009 establece que:
“1. Las SOCIMI tendrán como objeto social principal:
a) La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
b) La tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios.
c) La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión y financiación ajena a que se refieren los artículos 3 y 7 de esta Ley.
Las entidades a que se refiere esta letra c) no podrán tener participaciones en el capital de otras entidades ni realizar promoción de bienes inmuebles. Las participaciones representativas del capital de éstas entidades deberán ser nominativas y la totalidad de su capital debe pertenecer a otras SOCIMI o entidades no residentes a que se refiere la letra b) anterior. Tratándose de entidades residentes en territorio español, estas podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial en las condiciones establecidas en el artículo 8 de esta Ley.
d) La tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.”
La cuestión 5 planteada en el escrito de consulta se refiere a las filiales de una SOCIMI. En consecuencia, en la contestación a la presente cuestión, y en coherencia con el artículo 2.1 de la Ley 11/2009 transcrito, habrá de distinguirse:
- Las filiales a las que se refiere la letra b) de dicho artículo 2.1, es decir, otras SOCIMI u otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social que aquéllas.
En este caso, dado que el objeto social principal de las SOCIMI incluye, en la letra a) del apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009, la promoción de bienes de naturaleza urbana para su arrendamiento, una filial de este tipo podrá realizar dicha actividad.
- Las filiales a las que se refiere la letra c) de dicho artículo, es decir, otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión y financiación ajena a que se refieren los artículos 3 y 7 de la Ley 11/2009.
En este caso, la letra c) del apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009 indica expresamente que su objeto social principal ha de ser la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento así como que no pueden realizar promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento, por lo que una filial de este tipo no podrá realizar dicha actividad.
Por otra parte, y en relación con los hechos manifestados en el escrito de consulta, ha de recordarse que la letra a) del apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009, establece que “la actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido”.
Cuestión 6:
El artículo 3 de la Ley 11/2009 establece en sus apartados 1; 2 y 4 que:
“1. Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
Este porcentaje se calculará sobre el balance consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Dicho grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
El valor del activo se determinará según la media de los balances individuales o, en su caso, consolidados trimestrales del ejercicio, pudiendo optar la sociedad para calcular dicho valor por sustituir el valor contable por el de mercado de los elementos integrantes de tales balances, el cual se aplicaría en todos los balances del ejercicio. A estos efectos no se computarán, en su caso, el dinero o derechos de crédito procedente de la transmisión de dichos inmuebles o participaciones que se haya realizado en el mismo ejercicio o anteriores siempre que, en este último caso, no haya transcurrido el plazo de reinversión a que se refiere el artículo 6 de esta Ley.
A efectos de dicho cómputo, caso de bienes inmuebles situados en el extranjero, incluidos los tenidos por las entidades a que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, deberán tener naturaleza análoga a los situados en territorio español y deberá existir efectivo intercambio de información tributaria con el país o territorio en el que estén situados, en los términos establecidos en la disposición adicional primera de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal.
2. Asimismo, al menos el 80 por ciento de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento a que se refiere el apartado siguiente, deberá provenir del arrendamiento de bienes inmuebles y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de dichas participaciones.
Este porcentaje se calculará sobre el resultado consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Dicho grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
(…)
4. Para garantizar una adecuada diversificación de las inversiones inmobiliarias, las entidades deberán tener al menos tres inmuebles en su activo sin que ninguno de ellos pueda representar más del 40 por ciento del activo de la entidad en el momento de la adquisición. Este cómputo se determinará sobre el balance consolidado del grupo a que se refiere el apartado 1 de este artículo, pudiendo optar la entidad por sustituir el valor contable por el de mercado de los elementos integrantes de dicho balance.”
Por su parte, el artículo 7 de la Ley 11/2009 establece que:
“El saldo de la financiación ajena no podrá superar el 70 por ciento del activo de la entidad. En el cómputo de dicho límite no se incluirá la cuantía de la financiación que pueda obtenerse en virtud de lo establecido en la normativa del régimen de protección pública de la vivienda.
Dicho porcentaje se calculará según los balances individuales o consolidados, en los mismos términos establecidos en el apartado 1 del artículo 3 de esta Ley, pudiendo optar la entidad por sustituir el valor contable por el de mercado de los elementos patrimoniales integrantes de tales balances.”
De estos preceptos, fundamentalmente de lo establecido en el apartado 1 del artículo 3 de la Ley 11/2009 se desprende que, en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, los porcentajes establecidos en los apartados 1 y 2 del artículo 3 y en el artículo 7 de la Ley 11/2009 y el cómputo establecido en el apartado 4 del artículo 3 de dicha Ley, se deben calcular obligatoriamente sobre el balance consolidado.
El grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009.
En el caso concreto planteado en el escrito de consulta, en el supuesto de que la entidad que optase por la aplicación del régimen fiscal especial fuese una entidad residente en territorio español, de las referidas en la letra c) del apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009 que cumpliese los requisitos establecidos en esta Ley y, a su vez, fuese filial de una sociedad residente en un Estado Miembro o en un país del Espacio Económico Europeo de las referidas en la letra b) del apartado 1 del artículo 2 de dicha Ley, debe tenerse en cuenta que los requisitos exigidos en los citados artículo 3, apartados 1, 2 y 4 y artículo 7, se determinarán a nivel del grupo mercantil, en los términos anteriormente expuestos, aún cuando la entidad matriz sea una entidad no residente en territorio español.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 11/2009 art. 1, 2, 3, 5, 7, 8 y dt 1ª