La venta de inmuebles (vivienda habitual y locales de garaje no afectos a actividad económica) genera ganancia patrimonial sujeta a IRPF, determinada por diferencia entre valor de adquisición actualizado y valor de transmisión, ambos netos de gastos inherentes. El destino del producto de la venta al pago de deudas de financiación social no constituye causa de exención ni de no sujeción, por lo que la ganancia se integra íntegramente en la base imponible del ahorro. La ausencia de reinversión en vivienda habitual y de condiciones personales (mayor de 65 años o situación de dependencia) descarta las exenciones previstas en artículos 33.4.b) y 38 LIRPF.
Hechos
La consultante, era socia junto con otras dos personas físicas de una sociedad de responsabilidad limitada sometida a un procedimiento concursal.
Dadas las dificultades financieras de la sociedad y previamente al concurso, los socios realizaron una aportación económica a la empresa, avalada de forma solidaria por ellos, en forma de diversos préstamos personales concedidos por varias entidades bancarias.
Para hacer frente al pago de dicha deuda la consultante procedió a la venta de dos locales destinados a garaje y de su vivienda habitual.
Finalizado el procedimiento concursal, los socios continúan satisfaciendo la deuda contraída, viéndose en la necesidad de renegociar dicha deuda, refundiendo todos los préstamos existentes en dos, para lo cual van a cambiar la titularidad compartida por los tres socios de un crédito hipotecario que pasaría a ser de titularidad de los dos restantes socios quedando liberada la consultante, con el objetivo de solicitar ésta un nuevo préstamo para hacer frente a la deuda contraída.
Cuestión planteada
Tratamiento en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de la venta de los inmuebles, teniendo en cuenta que el producto de la venta se ha destinado a pagar deudas contraídas para financiar la sociedad, y del cambio de titularidad en el préstamo.
Contestación
Se parte de la hipótesis de la no afectación de los locales destinados a garaje a una actividad económica.
La venta de la vivienda habitual o de los locales destinados a garaje constituyen, a efectos del IRPF, una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente que da lugar a una variación en su valor (ganancia o pérdida patrimonial), variación cuyo importe vendrá determinado por la diferencia entre su valor de adquisición y el de transmisión, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34.1.a) de la de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), -en adelante LIRPF-.
En cuanto al valor de adquisición, de acuerdo con el artículo 35 de la LIRPF éste estará formado por el importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado y el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Dicho valor se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes establecidos en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado.
El valor de transmisión, de acuerdo con el citado artículo 35 de la LIRPF, será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, que será el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente.
De no haber sido los inmuebles adquiridos con anterioridad a 31 de diciembre de 1994, no le resultarán aplicables a la ganancia patrimonial que se obtuviera en su venta los coeficientes reductores previstos en la disposición transitoria novena de la LIRPF.
La consultante no manifiesta ser mayor de 65 años o ser una persona en situación de dependencia severa o de gran dependencia, ni ha destinado el importe obtenido en la venta de su vivienda habitual a la adquisición de otra vivienda habitual, por lo que la ganancia patrimonial obtenida en la venta no gozaría de las exenciones previstas en los artículos 33.4.b) y 38 de la LIRPF, sin que el hecho de que haya destinado el importe obtenido en la venta al pago de deudas contraídas para financiar la sociedad constituya un supuesto de exención o no sujeción previsto en la normativa del IRPF.
La ganancia o pérdida patrimonial obtenida en la transmisión se integrará en la base imponible del ahorro, según establece el artículo 49 de la LIRPF, tributando al tipo de gravamen del 19 por ciento los primeros 6.000 euros de la base liquidable del ahorro (en la parte que no corresponda, en su caso, con el mínimo personal y familiar) y el resto, esto es, a partir de 6.000,01 euros al 21 por ciento.
No obstante lo anterior, en caso de que la consultante haya tenido que hacer frente a deudas de la sociedad como avalista, o en caso de que las aportaciones realizadas a la sociedad hubieran adoptado la forma de préstamo a la sociedad, las cantidades satisfechas en su condición de avalista o el importe de la deuda que tras la finalización del procedimiento concursal devinieran incobrables constituirán una pérdida patrimonial. La referida pérdida deberá imputarse al ejercicio en que se produzca el auto judicial firme que ponga fin al concurso, pues es en ese momento cuando se produce la alteración patrimonial, y su integración deberá efectuarse en la base imponible general del Impuesto al no haberse puesto de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 48 de la LIRPF.
Si por el contrario las aportaciones realizadas por la consultante a la sociedad han tenido la naturaleza de aportaciones a los fondos propios de dicha sociedad, sin generar una deuda de la sociedad frente a la consultante, dichas aportaciones aumentarán el valor de adquisición de las participaciones que la consultante tenía en la sociedad a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial obtenida en la liquidación de la sociedad, a integrar en la base imponible del ahorro, que vendrá determinada por “…la diferencia entre el valor de la cuota de liquidación social o el valor de mercado de los bienes recibidos y el valor de adquisición del título o participación de capital que corresponda” (artículo 37.1.e) de la LIRPF).
Por lo que respecta al cambio de titularidad del préstamo, los datos aportados no permiten precisar las circunstancias relativas a dicho cambio.
No obstante, desde una consideración general, haciendo abstracción de otros posibles tributos que, en su caso, puedan afectar a la operación (como el Impuesto sobre Sucesiones y donaciones o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados), en lo que respecta al Impuesto sobre la Renta de las personas Físicas debe indicarse que en caso de que se produzca dicha liberación a cambio de la asunción por el deudor liberado de una nueva deuda, de tal forma que la deuda anterior quede sustituida por el nuevo préstamo, sin que dicha operación conlleve para el deudor liberado una disminución de las deudas contraídas por él frente a los acreedores, se trataría de una mera reorganización de los préstamos existentes que, en principio y a falta de otros datos, no conllevaría una alteración patrimonial que diera lugar a ganancias y pérdidas patrimoniales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Artículos 33, 34, 35, 37, 38, 48 y 49; LISD, Ley 29/1987, Artículo 3.