Para que el arrendamiento de inmuebles sea actividad económica en régimen de comunidad de bienes, el artículo 27.2 LIRPF exige un local exclusivamente destinado a la gestión. La exclusividad se refiere al destino, no a la titularidad posesoria. Una habitación cerrada con puerta propia cumple el requisito si es materialmente identificable y susceptible de aprovechamiento separado e independiente. Un espacio delimitado únicamente por paneles dinámicos que no cierran (permitiendo circulación común) no alcanza esa separabilidad material e independencia requerida, por lo que no satisface el requisito del local exclusivamente destinado.
Hechos
La consultante viene desarrollando una actividad económica de arrendamiento de inmuebles a través de una comunidad de bienes, contando para la gestión de su actividad con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa y con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma.
Con la finalidad de reducir costes, la consultante plantea trasladar el lugar donde se desarrolla la gestión de la actividad de la comunidad de bienes.
Cuestión planteada
1ª Si se considera local destinado exclusivamente a la actividad una habitación separada y cerrada con su propia puerta, dentro de un inmueble que cuenta con varios despachos o habitaciones de esas características destinados a locales u oficinas que son arrendados a terceros.
2ª Si se considera local destinado exclusivamente a la actividad un espacio separado con paneles dinámicos, dentro de una única sala que cuenta con varios de esos espacios destinados a locales u oficinas que son arrendados a terceros. Dichos paneles no permiten el cerramiento de cada espacio entre sí, sino que simplemente permiten identificar y diferenciar cada área de trabajo.
Contestación
Por un lado, el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF-, califica el arrendamiento de inmuebles como actividad económica cuando se cumplan los siguientes requisitos:
a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma.
b) Que para la ordenación de aquella se utilice al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
La finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter.
Por otro lado, el artículo 88 de la LIRPF establece que las rentas de las entidades en régimen de atribución de rentas atribuidas a los socios, herederos, comuneros o partícipes tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan para cada uno de ellos.
Por tanto, en el presente caso, en que la actividad desempeñada por la comunidad de bienes es la de arrendamiento de inmuebles, para su consideración como actividad económica es necesario que la propia comunidad de bienes cumpla con los requisitos establecidos en el artículo 27.2 de la LIRPF, es decir, que cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma y que para su ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Respecto al primero de los requisitos, "local exclusivamente destinado" a la actividad, procede señalar que la exclusividad se refiere al destino del local, e implica que el local en el que se lleve a cabo la gestión de la actividad debe estar afecto a la actividad económica y no ser utilizado para fines particulares.
Para el cumplimiento del requisito relativo al local será indiferente el título posesorio en virtud del cual se utilice el mismo. Por otra parte, el requisito se considera cumplido cuando sólo una parte de un local sea destinada en exclusiva al desarrollo de la actividad, siempre que dicha parte sea materialmente identificable y resulte susceptible de un aprovechamiento separado e independiente del resto del local. A estos efectos, cuando el local sea compartido con terceras personas será necesario valorar en qué medida los pactos existentes permiten ese uso exclusivo de una parte identificable del local.
Así, en primer lugar, la "exclusividad", entendida ésta en lo que se refiere al destino del local, implica que el lugar en el que se lleve a cabo la gestión del negocio debe estar afecto a dicha actividad empresarial y no ser utilizada para fines privados.
En segundo lugar, respecto al requisito de la "independencia", en el caso de que sólo una parte del inmueble sea destinada en exclusiva al desarrollo de la actividad, será necesario que dicha parte sea materialmente identificable y resulte susceptible de un aprovechamiento separado e independiente del resto del local.
En consecuencia, la utilización de parte de un local u oficina sólo será admisible cuando la parte utilizada para la actividad sea susceptible de un aprovechamiento separado o independiente del resto y esté exclusivamente destinada a llevar a cabo la gestión de la actividad. Cumplidos ambos requisitos (separación física absoluta y destino exclusivo a la actividad propia de la arrendataria) la habitación o espacio en cuestión cumpliría con el carácter de "local exclusivamente destinado a llevar la gestión" a que se refiere la LIRPF.
Por último, la susceptibilidad de un aprovechamiento separado e independiente así como el destino exclusivo a la gestión de la actividad de parte de un local u oficina es una cuestión de hecho que este Centro Directivo no puede entrar a valorar, sino que deberá acreditar el contribuyente por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, cuya valoración corresponde efectuar a los órganos que tienen atribuidas las competencias de comprobación e inspección de la Administración Tributaria.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, art. 27.2