La cesión de derechos derivados de un contrato privado de compraventa de inmueble en construcción constituye transmisión patrimonial onerosa sujeta a ITP/AJD. La base imponible se determina por el valor real (valor de mercado) del inmueble cuya transmisión de derechos se realiza, aplicándose el tipo gravamen del 6% correspondiente a transmisión de bienes inmuebles, salvo disposición autonómica diferente. El hecho imponible se configura en el momento de la cesión de derechos, independientemente de que la construcción no haya finalizado.
Hechos
Transmisión de los derechos derivados del contrato privado de compraventa de un inmueble a un tercero.
Cuestión planteada
Base imponible de la operación.
Contestación
La operación por la que una persona, compradora de un inmueble en construcción, cede a un tercero los derechos del contrato privado de compraventa celebrado con el promotor, antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción de dicho inmueble, es una operación sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), en su modalidad de transmisión patrimonial onerosa, según resulta de lo previsto en el artículo 7.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que dispone que son transmisiones patrimoniales sujetas las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
Según establece el artículo 10.1 del mismo texto legal, la base imponible de la cesión de los derechos del contrato privado de compraventa está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda.
A este respecto, el artículo 17 de la citada disposición aclara la forma de determinar la base imponible y el tipo de gravamen correspondiente a la transmisión de derechos, señalando que en la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos. Es decir, que en el supuesto planteado en el escrito de consulta, habrá que atender al valor real del inmueble cuyos derechos se han cedido mediante la operación descrita, puesto que tal es el bien que obtendrá en su momento el cesionario de los derechos del contrato privado de compraventa cuando ejercite aquéllos.
En relación con el concepto de valor real, el Tribunal Supremo viene considerando como tal el valor intrínseco o por naturaleza del bien o derecho, el valor verdadero y definiciones similares y lo asimila al valor de mercado cuando esto sea posible por existir un mercado de los bienes o derechos transmitidos (sentencia de 7 de mayo de 1991).
Por lo que se refiere a la aplicación del tipo de gravamen, será el correspondiente al bien que se transmite, en este caso el tipo correspondiente a la transmisión de bienes inmuebles, que según el artículo 11.1 del Texto Refundido del Impuesto será el 6 por ciento, salvo que la Comunidad Autónoma correspondiente hubiese aprobado un tipo diferente.
El artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD establece que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario, en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere, y por lo tanto, el consultante, al ser el vendedor, no estará sujeto al ITP y AJD.
Hay que tener en cuenta que lo que se va a transmitir es un derecho a comprar la vivienda cuando esté terminada, no la vivienda en sí, por lo que el comprador del derecho, en su momento, adquirirá una vivienda en primera transmisión a la constructora.
CONCLUSIONES:
Primera: La base imponible de la cesión a un tercero por el comprador de un inmueble de los derechos del contrato privado de compraventa celebrado con el promotor, realizada antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción estará constituida por el valor real del inmueble cuyos derechos se transmiten, y el tipo imponible será el correspondiente a la transmisión de bienes inmuebles. El sujeto pasivo será el comprador del derecho de compra.
Segunda: El valor real puede asimilarse al valor de mercado, siempre que exista un mercado de bienes como el que es objeto de valoración.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 7, 8 y 17